Долевая собственность юридических лиц

Организация приобретает офисное здание в общую долевую собственность совместно с предприятием. Стоимость здания составляет 2 000 000 руб., в том числе НДС. Доля организации составляет 30%. В соответствии с договором организация перечисляет предприятию денежные средства для оплаты продавцу стоимости своей доли приобретаемого здания – 600 000 руб., в том числе НДС – 100 000 руб. После осуществления предприятием расчетов с продавцом и передачи здания была произведена государственная регистрация права долевой собственности организации на здание, расходы по которой составили 5 000 руб. Учет ведется по новому Плану счетов.
Правовые основы возникновения и использования общей собственности определены гл.16 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Порядок определения и изменения долей может устанавливаться соглашением участников долевой собственности в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (ст.245 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации доля организации в праве собственности на здание соответствует доле стоимости здания, оплачиваемой организацией и составляет 30%.
Перечисленные предприятию средства до момента осуществления предприятием расчетов с продавцом здания могут учитываться согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово – хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", как задолженность предприятия перед организацией. После получения от предприятия уведомления о перечислении денежных средств продавцу здания данная сумма отражается по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" с обособленным отражением в аналитическом учете (как произведенная предоплата) до момента исполнения продавцом обязанности по договору купли – продажи здания, то есть до момента фактической передачи здания.
Приобретенное организацией в общую долевую собственность здание относится к основным средствам (п.5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности (п.6 ПБУ 6/01).
Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п.7 ПБУ 6/01), которой признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). В фактические затраты на приобретение включаются регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств (п.8 ПБУ 6/01).
Затраты по приобретению отдельных объектов основных средств учитываются согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово – хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-4 "Приобретение объектов основных средств", в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".
Сумма НДС, предъявленная продавцом здания (в части, относящейся к приобретенной организацией доле здания), учитывается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств", в корреспонденции со счетами учета расчетов. Указанную сумму организация имеет право принять к вычету на основании ст.ст.171, 172 Налогового кодекса Российской Федерации после оплаты продавцу и принятия приобретенного в долевую собственность здания к учету в составе основных средств. Принятая к вычету сумма НДС списывается с кредита счета 19, субсчет 19-1, в дебет счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".
Согласно ст.251 ГК РФ момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ как дата государственной регистрации перехода права собственности.
До момента оформления актов приемки – передачи основных средств и иных документов (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях), затраты на приобретение зданий относятся к незавершенным капитальным вложениям (п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н).
Сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в дебет счета 01 "Основные средства".
Стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации (п.17 ПБУ 6/01) одним из способов, установленных п.18 ПБУ 6/01. Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств согласно п.21 ПБУ 6/01 начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета.
Суммы начисленной амортизации по объектам основных средств отражаются в бухгалтерском учете путем накопления соответствующих сумм на отдельном счете (п.25 ПБУ 6/01). Согласно Инструкции по применению Плана счетов начисленная сумма амортизации отражается по кредиту счета 02 "Амортизация основных средств" в корреспонденции в рассматриваемом случае с дебетом счета 26 "Общехозяйственные расходы".
В соответствии с пп."х" п.2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.08.1992 N 552, для целей налогообложения прибыли амортизационные отчисления включаются в себестоимость продукции по нормам, установленным законодательством. В настоящее время такие нормы установлены Постановлением Совмина СССР от 22.10.1990 N 1072 "О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".
————————–T——T——T——-T—————-¬
¦ Содержание операций ¦Дебет ¦Кредит¦ Сумма,¦ Первичный ¦
¦ ¦ ¦ ¦ руб. ¦ документ ¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Перечислены предприятию ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦денежные средства для ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦оплаты продавцу 30% ¦ ¦ ¦ ¦ Договор ¦
¦стоимости здания, ¦ ¦ ¦ ¦ купли-продажи,¦
¦приобретаемого в ¦ ¦ ¦ ¦Выписка банка по¦
¦долевую собственность ¦ 76 ¦ 51 ¦600 000¦расчетному счету¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Отражена сумма ¦ ¦ ¦ ¦ Уведомление ¦
¦предоплаты продавцу ¦ ¦ ¦ ¦ предприятия ¦
¦здания, произведенной ¦ ¦ ¦ ¦ о перечислении ¦
¦предприятием ¦ 60 ¦ 76 ¦600 000¦денежных средств¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Договор ¦
¦Отражены вложения в ¦ ¦ ¦ ¦ купли-продажи,¦
¦приобретение здания в ¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦долевую собственность ¦ 08-4 ¦ 60 ¦500 000¦ передачи ¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Отражена сумма НДС по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦приобретенному зданию ¦ 19-1 ¦ 60 ¦100 000¦ Счет-фактура ¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Оплачено за ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦государственную ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦регистрацию права ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦долевой собственности на ¦ ¦ ¦ ¦Выписка банка по¦
¦приобретенное здание ¦ 76 ¦ 51 ¦ 5 000¦расчетному счету¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ Свидетельство о¦
¦Зарегистрировано право ¦ ¦ ¦ ¦ государственной¦
¦долевой собственности ¦ 08-4 ¦ 76 ¦ 5 000¦регистрации прав¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Приобретенное здание ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦принято к учету в составе¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦основных средств ¦ ¦ ¦ ¦ передачи ¦
¦(500 000 + 5000) ¦ 01 ¦ 08-4 ¦505 000¦основных средств¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦Принята к вычету сумма ¦ ¦ ¦ ¦ Акт приемки- ¦
¦НДС по приобретенному ¦ ¦ ¦ ¦ передачи ¦
¦зданию ¦ 68 ¦ 19-1 ¦100 000¦основных средств¦
+————————-+——+——+——-+—————-+
¦ Ежемесячно с месяца, следующего за принятием ¦
¦ здания в эксплуатацию, и до окончания срока полезного ¦
¦ использования здания либо списания здания с баланса ¦
+————————-T——T——T——-T—————-+
¦Начислена амортизация ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦здания (505 000 х 1,2% / ¦ ¦ ¦ ¦ Бухгалтерская ¦
¦/ 12) ¦ 26 ¦ 02 ¦ 505¦ справка-расчет ¦
L————————-+——+——+——-+—————–
——————————-
В качестве примера начисление амортизации производится линейным способом исходя из годовой нормы амортизационных отчислений, установленной Постановлением N 1072, для определенного вида зданий в размере 1,2%.
Ю.С.Орлова
Центр исследований
проблем налогообложения
и бухгалтерского учета
28.08.2001

Право собственности юридических лиц

Наличие имущества на праве собственности является необходимым условием участия большинства юридических лиц в гражданском обороте (исключение — унитарные предприятия и финансируемые собственником учреждения, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Учредители (участники) юридических лиц сохраняют в отношении имущества юридического лица права требования либо вообще не имеют на это имущество никаких прав.

Имущество юридических лиц подпадает под общие нормы закона, регулирующие содержание права собственности, основания его возникновения и прекращения. Порядок непосредственного управления и распоряжения имуществом юридического лица определяется его учредительными документами.

Объектом права собственности юридического лица может быть любое, не изъятое из оборота имущество. Имущество, ограниченное в обороте, может принадлежать юридическому лицу только при наличии соответствующего разрешения. Определенное влияние на объекты, которые могут находиться в собственности юридических лиц, оказывает наличие у некоторых из них специальной правоспособности.

По общему правилу количество и стоимость имущества юридического лица не ограничиваются.

Имущество хозяйственного общества или товарищества состоит из формируемого его учредителями (участниками) уставного (складочного) капитала и имущества, возникшего по иным основаниям (сделки и пр.).

Управление и распоряжение имуществом товарищества осуществляют полные товарищи, а управление и распоряжение имуществом общества — специально создаваемые органы общества. В отношении обществ установлены минимальный размер уставного капитала, а также обязательные фонды целевого назначения (например, резервный фонд). Если на конец финансового года стоимость чистых активов общества становится меньше минимального размера уставного капитала, общество подлежит ликвидации.

При выходе из товарищества или общества (кроме акционерного общества) участнику выдается или выплачивается причитающаяся ему доля имущества общества или товарищества и, соответственно, уменьшается стоимость имущества юридического лица. Выход акционера из акционерного общества возможен только путем отчуждения акции другому акционеру или третьему лицу. В результате стоимость имущества акционерного общества не уменьшается.

Имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов в процессе ликвидации хозяйственного товарищества или общества, распределяется между его участниками пропорционально их долям. Законом предусматривается круг лиц, обладающих преимущественным правом на получение причитающейся им доли имущества, оставшегося после ликвидации соответствующего юридического лица (например, вкладчики в коммандитном товариществе).

Как производственный, так и потребительский кооператив является собственником принадлежащего ему имущества. Кооперативу на праве собственности может принадлежать любое имущество, не изъятое из оборота, а имущество, ограниченное в обороте, — с соблюдением установленных ограничений. Потребительский кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью, что несколько ограничивает перечень имущества, которым он может обладать на праве собственности.

Управление и распоряжение имуществом кооператива осуществляют специально создаваемые органы управления кооператива. Собственностью кооператива является формируемый его членами паевой фонд, а также имущество, приобретенное кооперативом по иным основаниям. В законе или уставе кооператива может быть предусмотрено создание различных целевых фондов, в том числе неделимых (например, создание резервного фонда в производственном кооперативе). При выходе из кооператива члену выплачивается стоимость его пая или выдается имущество, соответствующее стоимости пая. Оставшееся после ликвидации кооператива имущество распределяется между его членами.

Собственностью некоммерческих организаций являете” имущество, переданное им их учредителями (участниками), а также имущество, приобретенное по иным основаниям. Указанные организации вправе использовать принадлежащее им на праве собственности имущество только в соответствии с целями их деятельности, определенными в учредительных документах. Участники ассоциаций и союзов юридических лиц имеют право на получение части имущества, оставшегося после ликвидации таких объединений, хотя по общему правилу имущество, оставшееся после ликвидации некоммерческой организации (например, общественного объединения или фонда), расходуется на цели, для достижения которых она была создана.

Право государственной и муниципальной собственности государственной собственности

Во-первых, субъектом права собственности является само государственное образование, а управление и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом осуществляют органы государственного управления, а также специально уполномоченные юридические и физические лица;

Во-вторых, полномочия собственника государство осуществляет в основном путем издания правовых актов;

В-третьих, Российская Федерация может иметь на праве собственности любое имущество, в том числе и изъятое из оборота, а субъекты Российской Федерации — любое имущество, за исключением имущества, отнесенного к исключительной собственности Российской Федерации (например, ядерного оружия);

В-четвертых, существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т.п.;

В-пятых, присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности — приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом.

Две части государственной собственности:

Первая, распределенное государственное имущество, то есть собственность государства, закрепленная за государственными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; в отношении этого имущества правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению ограничены;

Вторая, нераспределенное государственное имущество (казна).

Муниципальная собственность — имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям: городским, сельским поселениям и пр. (понятие муниципального образования дано в ст. 1 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” от 28.08.95 № 154—ФЗ. Муниципальная собственность, как и государственная, является публичной формой собственности, поэтому она строится в основном по принципу государственной собственности.

Понятие и виды права общей собственности. Общая долевая собственность. Общая совместная собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Во-первых, при поступлении в собственность нескольких лиц неделимой вещи, либо вещи, не подлежащей разделу в силу закона (например, имущество крестьянского хозяйства;

Во-вторых, в иных случаях, установленных законом или договором. Участниками права общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права.

Виды общей собственности:

• общая долевая, то есть общая собственность с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности (но не в имуществе, являющемся объектом этого права). Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой;
• общая совместная, то есть без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников.

Доля в праве общей собственности полностью входит в имущество сособственника, следовательно, на нее может быть обращено взыскание по его обязательствам. При продаже или мене доли одного из сособственников другие сособственники имеют преимущественное перед третьими лицами право ее покупки (кроме случаев продажи доли с публичных торгов).

Общая долевая собственность характеризуется определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установленного порядка его использования, имеет право на соответствующее увеличение своей доли.

Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.

Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно (с учетом права преимущественной покупки других участников).

При нарушении права преимущественной покупки других сособственников любой из них вправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения — каждый участник права общей долевой собственности может требовать выдела своей доли в судебном порядке.

Выдел доли производится в натуре, кроме случаев:

• невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба общему имуществу;
• невозможности выдела части общего имущества, точно соответствующей доле выделяющегося сособственника;
• неделимости объекта общей собственности в силу закона (например, большинство ценных бумаг);
• доля выделяющегося сособственника невелика и его интерес к ее использованию незначителен.

Во всех вышеуказанных случаях выделяющийся сособственник получает денежную компенсацию, соответствующую стоимости его доли. Раздел общего имущества всегда влечет прекращение права общей долевой собственности, тогда как выдел доли одного из сособственников по общему правилу не приводит к указанным последствиям (кроме случаев нахождения имущества в общей долевой собственности двух лиц).

Общая совместная собственность возникает только на основании закона и характеризуется отсутствием четкого определения доли каждого сособственника.

Право общей совместной собственности возникает на:

• имущество супругов;
• имущество крестьянского (фермерского) хозяйства;
• общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме и др.

Сособственники могут трансформировать общую совместную собственность в общую долевую путем установления доли каждого из них в праве общей собственности. Участники общей совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Действия по распоряжению таким имуществом вправе совершать любой из сособственников. При этом предполагается согласие других сособственников. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из сособственников вопреки воле других сособственников, может быть признана судом недействительной только в случае, если другая сторона знала или должна была знать о несогласии остальных сособственников на совершение сделки.

Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, или выделение доли одного из сособственников влечет прекращение права общей совместной собственности. При выделении доли одного из участников широко используется не выделение имущества в натуре, а предоставление выделяющемуся участнику денежной компенсации.

Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса "В Новогиреево" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы "Инком-Недвижимость" Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 13. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.