Содержание
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.
Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием – в ведении потребительского кооператива.
Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника.
Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания?
Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений?
Если нет, то какая форма приемлема?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возложение функций по управлению нежилым зданием на потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в этом здании, закону не противоречит.
Количество членов потребительского кооператива закон не ограничивает, членами такого кооператива могут быть граждане, в том числе имеющие статус индивидуальных предпринимателей, и юридические лица.
Вопрос о том, поручить ли управление нежилым зданием потребительскому кооперативу, создать для этих целей товарищество собственников недвижимости, заключить договор с управляющей организацией, избрать иной допускаемый законом способ управления, собственники помещений в здании вправе решить по своему усмотрению исходя из соображений целесообразности.
Обоснование позиции:
Порядок управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), законодательством в "общем виде" не регламентирован.
Законодательство описывает одну специально выделенную организационно-правовую форму юридических обществ, создаваемых для описанной цели, – товарищество собственников недвижимости. Согласно п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также – ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Закон не содержит ограничений в отношении лиц, которые могут быть членами ТСН, и не исключает возможности участия в этом товариществе юридических лиц или физических лиц, обладающих статусом индивидуальных предпринимателей.
По нашему мнению, оборот "в том числе" в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ указывает на то, что зданием, собственники помещений в котором вправе создать ТСН, может быть не только многоквартирный дом. Следовательно, как мы полагаем, собственники помещений в нежилом здании вправе создать ТСН в целях владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом здания, находящимся в их общей долевой собственности. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 09.07.2018 N 15АП-5609/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.10.2018 по делу N 33-43314/2018).
Подчеркнем, что законом не установлено, что общее владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), осуществляется только путем образования товарищества собственником жилья. Это один из возможных способов, хотя и, видимо, предполагающийся законодателем преимущественным.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Членство в таком кооперативе индивидуальных предпринимателей, а также общее количество членов кооператива закон не ограничивает. Ограничений сферы деятельности потребительского кооператива в части удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, возникающих в связи с пользованием ими нежилыми зданиями, законодательством не установлено. Более того, можно заметить, что товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ), что косвенно указывает на возможность использования такой организационно-правовой формы для урегулирования отношений собственников помещений в нежилом здании, возникающих в связи с владением, пользованием, распоряжением общим имуществом и несением соответствующих расходов. На такую возможность указывает и судебная практика (постановление АС Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/16).
Таким образом, для управления объектом недвижимости, помещения в котором находятся в собственности нескольких лиц, может быть создан потребительский кооператив, членами которого могут быть собственники помещений – физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, и юридические лица.
Обратим внимание, что одним из отличительных признаков потребительского кооператива является уплата членами кооператива паевых взносов. Устав потребительского кооператива должен содержать условия о размере паевых взносов, составе и порядке их внесения и об ответственности членов кооператива за нарушение обязательства по внесению паевых взносов (п. 2 ст. 123.2 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 123.3 ГК РФ в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Еще раз подчеркнем, что законом не установлено требований об определении какого-либо конкретного способа управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (общим имуществом такого здания). Собственники помещений в нежилом здании вправе по своему усмотрению избрать приемлемый для них способ управления этим зданием. С этой целью собственники могут, в частности, поручить такое управление созданному ими потребительскому кооперативу, создать товарищество собственников недвижимости или заключить договор управления зданием с другим юридическим лицом, в частности, с управляющей организацией (в том числе возможен вариант создания такой организации теми же собственниками).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий
7 февраля 2019 г.
© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.
На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Правовое регулирование
Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.
Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.
Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.
Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.
Из положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Выбор способа управления
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:
непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
Если собственники не проявили активность и самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также в иных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ (см. письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04 «О новой системе управлением многоквартирными домами»). Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 установлены порядок и условия определения уполномоченным органом управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не избран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД). С 1 марта 2019 г. действуют некоторые изменения и дополнения, внесенные в указанные Правила постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.
Критериями выбора способа управления могут стать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Потребуется провести и анализ собственных ресурсов и возможностей с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Непосредственный способ управления приемлем для домов, в которых расположено не более 30 помещений (подп. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
При таком способе управления по решению общего собрания собственников помещений выбираются организации для оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме. Одной стороной заключаемых договоров в этом случае будут компании (индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности, другой — все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором по отдельному договору с собственниками помещения (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку тепло-, водо-, энергоносителей, несут ответственность перед собственниками помещений в доме за выполнение своих обязательств по заключенным договорам, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
В отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД вправе действовать один из собственников помещений, уполномоченный решением общего собрания собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Кроме того, для совместного управления общим имуществом владельцы недвижимости могут объединиться в товарищество собственников жилья. По сути, это тоже непосредственное управление общим имуществом в здании, но при этом создается юридическое лицо. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создание и деятельность ТСЖ регулируются разделом VI ЖК РФ.
Преимущество товарищества заключается в возможности личного управления с использованием элементов деятельности управляющей компании. Правильный выбор правления ТСЖ позволяет решать проблемы эксплуатации оборудования дома и технического содержания мест общего пользования, территории вокруг здания. Члены товарищества сами решают, на что конкретно необходимо направлять денежные суммы, сопоставляют свои запросы с доходами, бережно и разумно распоряжаются собранными и накопленными финансовыми средствами.
Создание ТСЖ дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого общедомового имущества, размещения рекламы, от услуг, не относящихся к основным и оказываемых членам ТСЖ без взимания дополнительной платы. ТСЖ как юридическому лицу проще заключать договоры с поставщиками и подрядчиками и требовать с них результат, брать кредиты на ремонт здания. Одновременно участники товарищества вправе запрашивать у правления любые сведения, касающиеся деятельности ТСЖ, расходов и доходов, избирать и быть избранными в ревизионную комиссию, влиять на процесс обеспечения и качество коммунальных услуг. Главное — выбрать в правление инициативных граждан, а председателем товарищества — крепкого хозяйственника, который способен установить выгодные договорные отношения с «коммунальщиками», контролировать качественное, своевременное оказание ими услуг, обеспечивать оперативное устранение аварийных ситуаций, урегулировать конфликты с собственниками помещений.
Между тем уязвимым местом функционирования ТСЖ являются налоговые риски, возникающие из-за пробелов в законодательстве. Так, некоторые налоговые органы деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом для целей налогообложения считают оказанием услуг и выполнением работ, следовательно, реализацией товаров (работ, услуг). Однако ситуация исправляется судебными органами. Особый статус ТСЖ разъяснен в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов». Как указано в данном постановлении, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества.
Денежные средства, поступающие ТСЖ от его членов в качестве оплаты коммунальных услуг, не признаются налогооблагаемым доходом при условии их перечисления в том же размере поставщикам коммунальных ресурсов (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).
Кроме того, в качестве способа управления зданием собственники помещений могут выбрать управление управляющей организацией (далее — УК).
Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме выбран именно такой способ управления, то следующими вопросами повестки дня будут, в частности:
выбор конкретной управляющей организации;
утверждение проекта договора управления с существенными условиями;
утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.
Решение общего собрания собственников помещений в здании, принятое в установленном ст. 44—48 ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Критериями при выборе УК могут быть:
размер уставного капитала юридического лица;
срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами;
наличие достаточного опыта по управлению МКД, положительная репутация на рынке оказания данного вида услуг;
количество обслуживаемых УК домов (зданий);
отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;
стоимость услуг по осуществлению функций управления домовым хозяйством;
сопоставимость доходов, полученных за оказание услуг по управлению другими зданиями, с расходами;
соотношение в штате инженерных и рабочих должностей;
режим работы аварийно-диспетчерских служб;
отсутствие фактов применения к УК мер административного воздействия.
Важно помнить, что управляющая компания является коммерческой организацией, главная цель которой — извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении многоквартирным домом.
Поэтому выбранная собственниками УК не обязана заключать с ними договор управления, если при этом не учитываются ее интересы.
При выборе УК общим собранием собственников помещений в здании с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в проекте, который утвержден решением общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ (жилищного, иного специализированного кооператива)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.
Следовательно, договор управления по правовой природе можно отнести к смешанному, по которому УК выступает как подрядчиком, так и представителем, ведущим чужое дело.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая компания ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Смена управляющей компании и способа управления
Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В этом случае УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, вновь выбранной УК, ТСЖ или жилищному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу). В случае непосредственного управления домом собственниками помещений все вышеперечисленное передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан — любому собственнику помещения в здании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
На практике прежняя УК нередко не торопится передавать дела. Тогда конфликт разрешается в судебном порядке. Сложившаяся арбитражная практика исходит из наличия у ответчика обязанности передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 № 303-ЭС18-17652 по делу № А73-12439/2017, постановления АС Дальневосточного округа от 04.07.2018 № Ф03-2284/2018 по делу № А73-12439/2017, АС Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-24073/2018 по делу № А41-36158/2018). Принимается во внимание и принцип, заложенный в п. 9 ст. 161 ЖК РФ: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Кроме того, ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.
Вопрос-ответ по теме
Вопрос
Нужна подборка нормативной базы и судебной практики, разъяснений для того, чтобы поменять управляющую компанию в здании (ях), где расположены только нежилые помещения.
Ответ
К управлению нежилыми зданиями по аналогии применяются нормы жилищного законодательства. Об этом сказано в Постановлении ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Кроме того, необходимо руководствоваться гл. 16 ГК РФ. Поменять управляющую организацию можно на общем собрании собственников.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания*.»