Обязателен ли поручитель при ипотеке

Статья рассказывает, нужен ли поручитель в Сбербанке для ипотеки, разъясняет тонкости законодательства.

Нужен ли поручитель

Сейчас смягчились требования банкиров к заемщикам. Ранее поручительство было обязательным условием сделки, а теперь – нет.

Банкиры борются за клиентов, поэтому и смягчают условия. Но не стоит задавать вопрос, для ипотеки нужен ли обязательно поручитель, небольшим компаниям. Комфортные условия предоставления ссуды гарантируют крупные учреждения. Например, Сбербанк, ВТБ 24 и некоторые другие. Но если не имеется поручителей, то банкиры берут другие гарантии. Ведь ипотечный кредиты выплачивается длительный срок. А за это время вполне может ухудшиться финансовое положение должника или экономическая ситуация по стране.

Важно! Залогом является имущество. Это может быть квартира, которой уже владеет должник. А по ипотечной недвижимости собственником остается финансовое учреждение.

Имущество перестает быть предметом залога после полного погашения займа.

Кто может быть поручителем

Проблема заключается в том, что не всегда есть желающие поручиться по ипотечным кредитам. И это неудивительно. Если основной должник платить не сможет, то выполнить эту обязанность придется поручителю.

Стать поручителем может не только гражданин, но и организация.

Каждое финансовое учреждение имеет свои условия. Но есть и стандартные требования к тем, кто поручается за должника:

• возраст – от 21 до 65 лет;
• наличие официальной работы;
• хорошая кредитная история или полное ее отсутствие;
• наличие имущества в собственности.

Финансовому учреждению будут нужны такие граждане, которые смогут погасить долг, если сам заемщик не сможет этого сделать.

Может быть поручителем такой же гражданин, как и сам заемщик. Главное, чтобы человек был платежеспособен и смог помочь выплатить кредит.

Сколько нужно поручителей, чтобы взять ипотеку

Каждый банк сам устанавливает требования к количеству созаемщиков. Поручителем в Сбербанке может быть трое желающих. Их заработная плата будет принята в расчет для определения максимального размера ссуды.

Созаемщики должны представить паспорт, свидетельство о регистрации и сведения о доходах. Финансовое учреждение проверит документы, чтобы сделать вывод, являются надежными кандидаты на получение ссуды или нет.

Можно ли без поручительства оформить ипотечный кредит

Можно и самостоятельно оформить заем, но банкиры все равно компенсируют свои риски по ипотеке.

7 особенностей кредита без поручителей:

• повышенный процент;
• необходимость предоставить собственное имущество в качестве предмета залога;
• выдвигаются более серьезные требования к клиентам;
• повышается размер страховки;
• уменьшается срок, на который выдается ссуда;
• делается более дотошная проверка недвижимости, которая будет служить предметом залога, и самого клиента;
• усложняется схема оплаты. Передача денежных средств осуществляется с помощью банковской ячейки, наличные средства не выдаются на руки.

Чаще всего предметом залога является недвижимость. Но каждый вопрос решается с клиентом индивидуально. Вместо недвижимости в качестве залога может быть принято и другое имущество.

Поскольку условия устанавливаются более жесткие, следует хорошенько взвесить все за и против, прежде чем заключать сделку. Иногда имеет смысл подумать, кто может стать поручителем, чтобы заключить договор на более выгодных условиях.

Поручительство и ипотека

Гражданский кодекс содержит два разных понятия: поручительство и залог. Эти обязательства используются для обеспечения по сделке. Применяться они могут как вместе, так и по отдельности. Финансовое учреждение решает в каждом случае, какому виду обеспечения отдать предпочтение.

Но далеко не каждый гражданин согласится поручиться за своего знакомого или родственника. Ведь случись что с основным заемщиком, то отвечать поручителю придется. Если задолженность так и не будет погашена, то финансовое учреждение передаст взыскание в коллекторскую службу. А переговоры с коллекторами приятными явно не назовешь.

Ипотечный кредит и созаемщики

Созаемщиками являются граждане, которые несут солидарную ответственность по ипотечному кредиту. Причем, они получают не только обязанности, но и права на недвижимость. Например, если ипотечный заем взял муж, то его жена будет являться поручителем. Иные условия стороны могут обговорить в брачном соглашении.

Если доход заявителя не дотягивает до нужной планки, то привлекается созаемщик. Его участие требуется, чтобы получить ссуду на нужную сумму. Доход считается в совокупности.

Принимать участие в сделке может до трех созаемщиков, и они совместно исполняют обязанности. Для одобрения банка созаемщикам также нужно подтвердить справками свой доход, показать документы на имущество, которым они владеют.

В случае развода второго супруга можно исключить из созаемщиков. Но каждый вопрос рассматривается банкирами индивидуально.

Отказы в ипотеке без поручительства

Есть случаи, когда банкиры отказываются выдавать кредиты без поручительства.

3 распространенные причины для отказа:

• слишком юный возраст заявителя;
• невысокий доход;
• покупка жилплощади в строящемся доме.

Также сложности будут, если гражданин находится в призывном возрасте. Платить будет некому, если должника в армию заберут.

Резюме

В большинстве случаев для получения ипотечного кредита придется искать поручителей. Вопрос, нужен ли поручитель в Сбербанке для получения ипотеки, желательно уточнить непосредственно при оформлении кредита. Если заемщик имеет достойный заработок и ценное имущество, то банкиры могут оформить выдачу кредитов без поручительства.

В насто­я­щее вре­мя все боль­ше бан­ков отка­зы­ва­ют­ся от обя­за­тель­но­го нали­чия у заем­щи­ка ипо­теч­но­го кре­ди­та одно­го или несколь­ких пору­чи­те­лей и соза­ем­щи­ков. Что­бы быть кон­ку­рен­то­спо­соб­ны­ми и при­влечь как мож­но боль­ше кли­ен­тов, бан­ки пред­ла­га­ют такую про­грам­му, как ипо­те­ка без пору­чи­те­лей и соза­ем­щи­ков. Но преж­де чем перей­ти к рас­смот­ре­нию воз­мож­но­сти полу­чить ипо­теч­ный кре­дит без пору­чи­те­ля, раз­бе­рем, что озна­ча­ют дан­ные поня­тия, какие пра­ва и обя­зан­но­сти пред­по­ла­га­ют.

Ипо­те­ка без пору­чи­те­лей: пра­ва и обя­зан­но­сти соза­ем­щи­ков

До недав­не­го вре­ме­ни мно­гие рос­си­яне, не заду­мы­ва­ясь, какие пра­ва и обя­зан­но­сти лягут на их пле­чи, под­пи­сы­ва­ли дого­вор ипо­те­ки, высту­пая по прось­бе дру­зей или род­ствен­ни­ков соза­ем­щи­ка­ми или пору­чи­те­ля­ми. А ведь раз­ни­ца меж­ду заем­щи­ком, соза­ем­щи­ком и пору­чи­те­лем заклю­ча­ет­ся имен­но в обя­зан­но­стях и пра­вах, кото­рые они воз­ла­га­ют на себя после под­пи­са­ния ипо­теч­но­го согла­ше­ния.

Итак, соза­ем­щик – это субъ­ект, в обя­зан­но­сти кото­ро­го вхо­дит пога­шать ипо­те­ку вме­сте с заем­щи­ком. При этом после пога­ше­ния кре­ди­та, и заем­щик, и соза­ем­щик полу­ча­ют оди­на­ко­вые пра­ва на при­об­ре­тен­ную недви­жи­мость. В обя­зан­но­сти же пору­чи­те­ля вхо­дит выпла­та по ипо­те­ке, в слу­чае если заем­щик не смо­жет пога­шать кре­дит. Одна­ко при этом пору­чи­тель не име­ет ника­ко­го пра­ва на жилье.

В роли пору­чи­те­лей и соза­ем­щи­ков могут высту­пать, как физи­че­ские, так и юри­ди­че­ские лица, напри­мер орга­ни­за­ция-рабо­то­да­тель заем­щи­ка. Теперь оста­лось выяс­нить, кому боль­ше нужен пору­чи­тель: бан­ку или заем­щи­ку? Мож­но ли взять ипо­теч­ный кре­дит без при­вле­че­ния тре­тьих лиц? Нужен ли пору­чи­тель для ипо­те­ки на самом деле?

Кому выгодна ипотека без поручителей?

Ипо­те­ка – это доста­точ­но рис­ко­ван­ное для бан­ка кре­ди­то­ва­ние, так как финан­со­вое учре­жде­ние выда­ет зна­чи­тель­ные сум­мы на про­дол­жи­тель­ный срок. И вполне зако­но­мер­но, что банк хочет обез­опа­сить себя и полу­чить гаран­тии, что кре­дит будет воз­вра­щен в пол­ном объ­е­ме и в ука­зан­ные сро­ки. Пору­чи­тель­ство – это сво­е­го рода гаран­тия обес­пе­че­ния воз­вра­та денеж­ных средств, выдан­ных кли­ен­ту бан­ком.

Так как ипо­те­ка без пору­чи­те­лей несет повы­шен­ные рис­ки, на ока­за­ние таких услуг пой­дет не каж­дая кре­дит­ная орга­ни­за­ция. Изу­чая ипо­теч­ные про­грам­мы в раз­лич­ных бан­ках, мож­но отме­тить, что в опре­де­лен­ных слу­ча­ях ипо­те­ка без пору­чи­те­лей не выда­ет­ся вооб­ще, напри­мер, желая полу­чить ипо­те­ку для моло­дой семьи, заем­щи­ки обя­за­ны при­влечь несколь­ко пору­чи­те­лей. В дру­гих слу­ча­ях ипо­теч­ная про­грам­ма поз­во­ля­ет заем­щи­ку отка­зать­ся от при­вле­че­ния пору­чи­те­ля.

Чаще все­го, заем­щи­ки, узнав о такой воз­мож­но­сти, спе­шат сра­зу ее вос­поль­зо­вать­ся, чем допус­ка­ют гру­бую ошиб­ку, не учи­ты­вая того, что при при­вле­че­нии пору­чи­те­лей про­цент­ная став­ка умень­ша­ет­ся, а сум­ма кре­ди­та уве­ли­чи­ва­ет­ся. Кро­ме того, отка­зы­ва­ясь от пору­чи­тель­ства, долж­ник лиша­ет и себя допол­ни­тель­ных финан­со­вых гаран­тий и под­держ­ки, если он вдруг не смо­жет выпла­чи­вать ипо­те­ку или у него воз­ник­нут вре­мен­ные финан­со­вые труд­но­сти. Поэто­му пору­чи­тель нужен не толь­ко бан­ку, но и само­му заем­щи­ку.

Кому нужен пору­чи­тель при ипо­те­ке?

Так, с одной сто­ро­ны воз­мож­ность отка­зать­ся от пору­чи­те­ля зна­чи­тель­но облег­ча­ет про­це­ду­ру оформ­ле­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та, с дру­гой сто­ро­ны лиша­ет заем­щи­ка воз­мож­но­сти полу­чить ипо­те­ку с более низ­кой про­цент­ной став­кой. Таким обра­зом, ипо­те­ка без пору­чи­те­лей выгод­на не толь­ко заем­щи­кам, кото­рые хотят сэко­но­мить свое вре­мя, но и бан­кам, кото­рые хотят суще­ствен­но уве­ли­чить свою кли­ент­скую базу. И такое сотруд­ни­че­ство вза­и­мо­вы­год­но для обе­их сто­рон. Но помни­те, что кли­ент, эко­но­мя вре­мя, теря­ет день­ги на про­цен­тах, когда отка­зы­ва­ет­ся от пору­чи­те­ля.

Особенности ипотечного кредита без поручителя

Кре­дит­ные орга­ни­за­ции ком­пен­си­ру­ют отсут­ствие пору­чи­те­лей, а зна­чит и допол­ни­тель­ных гаран­тий для себя, за счет услож­не­ния про­це­ду­ры оформ­ле­ния ипо­те­ки и менее выгод­ны­ми для заем­щи­ка усло­ви­я­ми ее полу­че­ния:

• По тако­му кре­ди­ту про­цен­ты будут выше, сум­ма ссу­ды, стра­хов­ки и срок кре­ди­то­ва­ния мень­ше
• Про­вер­ка заем­щи­ка и объ­ек­та зало­га услож­ня­ет­ся, пакет доку­мен­тов уве­ли­чи­ва­ет­ся
• Потре­бу­ют­ся допол­ни­тель­ные све­де­ния о вла­дель­цах жилья для про­вер­ки исто­рии недви­жи­мо­сти, если она при­об­ре­та­ет­ся на вто­рич­ном рын­ке
• Повы­ша­ют­ся тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти: завер­шен­ное стро­е­ние, год построй­ки не ранее 1970 года, вве­де­на в экс­плу­а­та­цию, на квар­ти­ру долж­но быть оформ­ле­но пра­во соб­ствен­но­сти
• Отказ от кре­ди­то­ва­ния стро­я­ще­го­ся жилья
• Допол­ни­тель­ные усло­вия про­це­ду­ры выда­чи кре­ди­та: не заем­щи­ку на руки, а на спе­ци­аль­ный счет в бан­ке
• Допол­ни­тель­ные усло­вия, такие как недви­жи­мость долж­на быть сво­бод­ной и гото­вой к засе­ле­нию.

Поми­мо все­го ука­зан­но­го выше, есте­ствен­но банк потре­бу­ет залог. А в каче­стве зало­га для допол­ни­тель­ной гаран­тии заем­щик может пред­ло­жить кре­дит­ной орга­ни­за­ции при­нять не толь­ко то жилье, кото­рое при­об­ре­та­ет­ся за счет дан­но­го кре­ди­та, но и любую дру­гую недви­жи­мость с рав­но­цен­ным обес­пе­че­ни­ем.

Когда ипотека без поручительства невозможна?

Вопре­ки тому, что боль­шин­ство кре­дит­ных орга­ни­за­ций отка­за­лись от обя­за­тель­но­го усло­вия предо­став­ле­ния ипо­те­ки нали­чия пору­чи­те­ля, как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, кли­ен­ты, жела­ю­щие офор­мить ипо­теч­ный кре­дит, стал­ки­ва­ют­ся с тем, что в неко­то­рых слу­ча­ях пору­чи­тель­ство по ипо­те­ке обя­за­тель­но. Такие ситу­а­ции воз­ни­ка­ют, когда банк не уве­рен на 100% в пла­те­же­спо­соб­но­сти кли­ен­та из-за мало­го ста­жа рабо­ты или в силу моло­до­го воз­рас­та потен­ци­аль­но­го заем­щи­ка.

Так­же, жела­ю­щий взять ипо­те­ку в неболь­ших кре­дит­ных орга­ни­за­ци­ях может столк­нуть­ся с необ­хо­ди­мо­стью пору­чи­тель­ства для полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та. Таким обра­зом, не круп­ные бан­ки хотят обез­опа­сить себя в том слу­чае, если заем­щик не смо­жет выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту. При этом тре­бо­ва­ния бан­ка к пору­чи­те­лю будут такие же, как и к заем­щи­ку: нали­чие высо­ко­го и ста­биль­но­го дохо­да, совер­шен­но­ле­тие и т.д.

Ипотека относится к кредитам, требующим дополнительного обеспечения. В некоторых случаях в таком качестве могут выступать третьи лица со стороны заемщика. Поручитель по ипотеке – человек, гарантирующий банку добросовестное выполнение своих долговых обязательств заемщиком. В статье узнаем, кто может быть поручителем, какие обязанности и права на него возлагаются, как это отразится в дальнейшем на кредитной репутации.

Кто такой поручитель по ипотечному займу

Понять, кто такой поручитель по ипотеке достаточно просто. Быть гарантом кредитования, значит собственным финансовым благополучием отвечать за действия заемщика. Именно поэтому так сложно найти человека, готового выступить в этом качестве при подписании кредитного договора. Чаще всего поручительство по крупным кредитам, в том числе и ипотеке, используется по отношению к членам одной семьи:

• родители;
• сестры, братья;
• бабушки, дедушки;
• тети, дяди.

Именно семейственность позволяет участниками кредитного договора мирным путем решать вопросы, связанные с неисполнением долговых обязательств по ипотеке. Среди основных функций поручительства можно выделить следующее:

• выступает гарантом кредитования по ипотеке;
• в случае начинающейся просрочки по платежам активизировать заемщика на поиск решения проблемы;
• при злостной неуплате по кредиту собственными денежными средствами, имуществом отвечать перед кредитором, в полном объеме погашая имеющуюся задолженность.

Кто может быть поручителем по ипотеке

Заемщики уже привыкли, что банки выдвигают достаточно жесткие требования к их кандидатурам. Но на роль гаранта банковской сделки ведется не менее жесткий отбор. Идеальным гарантом кредитных отношений между банком и заемщиком может стать гражданин, соответствующий следующим критериям:

1. Возраст. Минимальное значение установлено на границе 21 года, максимальное – возраст выхода на пенсию по старости (65 для мужчин, 55 для женщин). Некоторые банки, например Сбербанк, расширяют возрастные рамки, увеличивая максимальный возраст до 75 лет.
2. Гражданство. Поручителем по кредиту (потребительскому, ипотечному и т.д.) может стать только гражданин России, имеющий постоянную регистрацию на территории страны, в регионе действия выбранного банка.
3. Доход. Требуется наличие официального места работы или иного постоянного дохода, подтвержденного документально (пенсия, рента, банковские депозиты т.д.).
4. Кредитная история. Очевидно, что гражданин, имеющий просрочки, непогашенные задолженности и судебные тяжбы не может быть гарантом банковской сделки.

Поручителем по ипотеке может стать не только родственник, но и просто знакомый заемщика.

Важно! В ряде случаев для поручителя данные требования (возраст, доход, кредитная история и т.д.) не учитываются по решению банка. Следует уточнять этот момент у ипотечного специалиста.

Чем принципиально отличается поручитель от созаемщика при ипотеке

В случае оформления крупных кредитов, банки используют практику привлечения созаемщиков и поручителей. Представителей этих категорий связывает многое:

• участие в оформлении кредита;
• наличие всех данных (ФИО, паспорт и т.д.) в банковском договоре;
• необходимость лично ставить подпись на всех кредитных документах.

Но есть и существенные отличия:

1. Родство. Как правило, созаемщиком может выступать только родственник получателя займа, а поручителем могут выступать посторонние лица, в том числе и юридические организации.
2. Выгода. Созаемщик в отличие от поручителя является сополучателем заемных средств. То есть он, вместе с титульным заемщиком будет тратить деньги банка на личные цели и, в последствии, не имеет возможность вернуть деньги за оплату ипотеки через суд, если он её совершал вместо основного заемщика.
3. Ответственность. Созаемщик всегда несет солидарную ответственность, полностью разделяя финансовое бремя основного получателя платежа. Гарант же, в зависимости от условий договора, может нести лишь частичную ответственность, вступая в «игру» после официального признания неплатежеспособности заемщика.
4. Платежеспособность. Доход созаемщика учитывается при расчете максимальной суммы ипотеки. Поручитель, как правило, просто является гарантом возврата кредита и на размер одобренной ипотеки не влияет.

В случае оформления ипотеки, основная разница между поручителем и созаемщиком заключается в том, какие результаты принесет каждому из них исполнение долговых обязательств:

1. Созаемщик. Если основной получатель платежа не выполняет условия договора, допускает просрочки или полностью отказывается платить по графику ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на созаемщика. В случае добросовестного исполнения обязательств ипотечная недвижимость может быть полностью переоформлена на созаемщика.
2. Поручитель. В не зависимости от применяемой ответственности (солидарная, субсидиарная), гарант банковской сделки не может претендовать на получения жилья, оплаченного из собственного кармана. Взыскать расходы с заемщика он может только через суд.

Когда нужен поручитель

Привлечение дополнительных лиц к оформлению кредитного договора происходит не всегда. Случаями, когда требуется поручительство, являются:

• юный возраст заемщика (от 18 до 21);
• наличие погрешностей в кредитной истории заемщика;
• недостаточность трудового стажа;
• приобретение квартиры в некоторых типах новостроек на период строительства дома.

Поручительство существенно повышает шансы соискателя на получение одобрения при любых обстоятельствах.

Нужен ли поручитель для оформления ипотеки

Ипотека без поручителей под залог приобретаемого или собственного жилья наиболее распространена в настоящий момент. Поручительство – это скорее отклонение от нормы и оно, как правило, связано с наличием каких-то проблем с заемщиком и направлено на то, чтобы все-таки одобрить заявку на ипотеку.

Поручитель для ипотеки нужен только в крайних случаях и повышает шанс одобрения заявки. Исключение – ипотека в новостройке. Ряд строительных объектов аккредитованы в банке на условиях того, что будет обязательное поручительство на период стройки.

Ипотека без справок и поручителей под залог приобретаемого жилья детально разобрана в отдельном посте.

Ответственность поручителя перед банком

Прежде чем соглашаться на просьбы родных ли близких, нужно получить достаточно сведений о том, какая ответственность возлагается на поручителя по ипотеке, а также риски, связанные с этим.

Права и обязанности

Основные обязательства поручителя связаны с финансами и документальной стороной оформления кредита:

1. Возвратить банку основной долг по займу, а также суммы причитающихся процентов, штрафов, пени (при неисполнении заемщиком своих обязательств).
2. Предоставить все документы, запрашиваемые банком перед оформлением ипотеки.
3. Своевременно оповестить кредитора об изменении в паспортных, адресных данных.

Но кроме обязанностей, имеются и права:

1. Отказаться от уплаты долга по обязательствам заемщика. В таком случае банк обратиться в суд, но если у получателя кредита не будет найдено имущества, соразмерного по стоимости долгу, оплачивать задолженность перед кредитором придется поручителю.
2. Обращаться в суд с требованием взыскать с заемщика денежную сумму, уплаченную в погашение кредита.
3. Право официально считаться кредитором, после полного погашения долга заемщика перед банком.

Требования

Перед оформлением кредитных документов будущий гарант сделки вправе потребовать от заемщика и банка подтверждения некоторых данных:

• наличия дохода, имущества;
• отсутствия скрытых факторов, которые не позволят заемщику выполнять свои обязательства перед банком;
• юридической чистоты сделки (договор поручительства можно показать своему юристу).

Может ли поручитель взять ипотеку в дальнейшем себе

Жилищное кредитование характеризуется длительными сроками кредитования. Если в течение этого времени поручитель захочет стать заемщиком и оформить ипотеку на себе, его уровень доходов будет рассматриваться с учетом поручительства. Если ежемесячные доходы не позволяют осуществлять платежи по двум займам, в ипотеке будет отказано.

Российское законодательство не содержит норм, регулирующих возможность приобретения жилья по нескольким займам, поэтому если доходы поручителя позволяют платить несколько ипотек, то можно смело обращаться в банк.

Оформление ипотечного страхования с поручителем

Применение поручительства никак не отменяет страхование ипотечного кредита. В настоящее время заемщикам доступно несколько видов страхования:

• титульное;
• недвижимости;
• жизни и здоровья.

Для получателя кредита и его гаранта отказываться от страхования не рекомендуется. Это поможет уберечь обе стороны от жизненных неурядиц и проблем.

Сам поручитель по ипотеке не страхуется.

Подробнее про то, кто такой созаемщик по ипотеке и его права и обязанности читайте далее.

Ждем ваших вопросов по данной теме в комментариях.

Напоминаем, что на сайте вы можете задать вопрос онлайн-юристу, который подскажет, как быть в вашей ситуации. Заполните специальную форму.

Просьба оценить пост и поставить лайк.