Отсрочка заселения по договору ренты

Позвоните нам по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию по вопросам недвижимости.

Продажа квартиры с отсрочкой заселения

Либо причиной может послужить то, что для него не покупаются продукты питания или необходимые медикаменты. Встречаются и такие пенсионеры, которые продают свою квартиру по несколько раз и каждый из них они отсуживают квартиру обратно.
Чтобы не возникало подобных случаев лучше заключать договор ренты и ограничиваться только выплатой необходимых сумм.
Если продавец очень сильно настаивает на том, чтобы договор был заключен с иждивением, то это вас должно настораживать, и обязательно стоит проверить, не совершались ли продавцом подобные сделки в прошлом. Если такие сделки имели место, то все-таки стоит проявить интерес к тому, чем же они были закончены. В договоре обязательно должны быть прописаны все условия по содержанию и уходу. Таким образом, чтобы всегда, когда осуществляются подобные действия, на руках были необходимые документы.
Каких-то определенных требований к тому, как правильно оформляются документы по договору ренты или пожизненному содержанию с иждивением на сегодня нет. Вот приблизительный перечень необходимых документов:
1. Документы, которые устанавливают права на имущество, вместе со свидетельством о праве собственности, а также документы, являющиеся основанием (договор о купле-продаже, дарение, договор о передаче, если квартира была приватизирована, свидетельство о правах на наследование, и другие).
2. Справка из БТИ по форме 11а и технический паспорт на жилое или нежилое помещение.
3. Выписка из домовой книги и копии финансового лицевого счета.
4. Паспорта сторон, заключающих договор.
5. После того, как была завершена государственная регистрация, к плательщику ренты переходят права собственности, а получателем ренты приобретается право получения от него содержания.

Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию по вопросам недвижимости.
Вернуться на главную страницу.

Центр обмена жилья
2013-03-27 23:12:31

Такой договор для многих одиноких стариков – единственный способ обеспечить себе сносные условия жизни, получить небольшой дополнительный доход, а при некоторых договорах – и помощь в ведении хозяйства. Выгодно такое соглашение и второй стороне. Тот, кто обязуется доплачивать и помогать пожилому человеку, получает право собственности на его квартиру. Понятно, что при такой схеме немощные люди рискуют нарваться на мошенников, которые могут или сжить старика со свету, или банально обмануть с выплатами.

Рискует и покупатель. Как показывает судебное решение, он может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег.

Между тем договоры пожизненной ренты становятся все популярней как в Москве, так и в других российских городах. Вместе с тем растет и количество негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества с пожилыми людьми. Как бороться с обманом? Не каждый престарелый человек сможет грамотно отстаивать свои интересы в судебных тяжбах, некоторые даже не способны правильно оформить документы в суд. Что же им делать? Ответ дает показательная история с одним таким договором.

Потому так важно свежее судебное решение, которое помогло престарелой женщине избавиться от кабальной ренты.

82-летняя женщина, инвалид второй группы, в 2008 году заключила со своей знакомой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в ее собственность свою квартиру в Москве. При этом согласно условиям договора плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру.

Сначала "добрая знакомая" исправно, каждый месяц платила старушке обещанные взносы. Правда, сразу с момента заключения договора отказалась от какой-либо реальной помощи, в том числе от ремонта квартиры. А с мая 2014 года новая владелица квартиры перестала перечислять пенсионерке и ежемесячные выплаты. После чего квартирантке пришлось даже оплачивать коммунальные платежи за свой счет, чтобы не отключили электричество в квартире.

За защитой своих прав пенсионерка обратилась в прокуратуру. Установив, что условия договора действительно нарушаются, прокурор встал на защиту прав 82-летней москвички и направил в суд исковое заявление о расторжении договора ренты. Суд поддержал позицию прокуратуры. Судебное решение уже направлено в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу.

При этом платежи, которые пожилая женщина в течение 6 лет получала от рентоплательщицы, возвращать ей не придется. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Эта история закончилась хорошо. Но, к сожалению, нередко люди, подписавшие договор ренты, собственноручно подписывают себе смертный приговор. В конце прошлого года столицу шокировала история гибели у своего подъезда 62-летней Тамары Хохряковой, которой неожиданно подбежавшие двое неизвестных мужчин вкололи шприц с ядом.

Как позднее выяснилось, организатором преступления выступил риэлтор Виталий Студеникин, создавший целый "бизнес" по убийству пенсионеров. Его жертвами стали еще по крайней мере шесть человек. Все они незадолго перед смертью заключили договоры пожизненной ренты.

Тем не менее иногда договор ренты бывает и взаимовыгоден. Старики получают значительную ежемесячную прибавку к пенсии плюс другие предусмотренные договором услуги, а, допустим, молодая пара – возможность в перспективе получить квартиру, на которую накопить у них нет никакой возможности. Главное условие же одно – чтобы обе стороны оказались порядочными людьми.

Кстати, такая схема покупки жилья давно практикуется в Европе. Во многих странах можно по цене значительно ниже рыночной приобрести квартиру, но с оговоркой о том, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.

Согласно российскому законодательству "пожизненная рента" – это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости. Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово часть стоимости квартиры и обязуется в равных долях на протяжении всей жизни владельца недвижимости выплачивать ему определенную договором ежемесячную ренту.

Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру.

По данным агентств недвижимости, в России за право собственности по договору ренты обычно устанавливается дополнительная оплата пенсионеру в размере 10-15 тысяч рублей. Иногда обязательным условием сделки является уход за стариком – покупатель должен будет приобретать ему лекарства, продукты, помогать, если пенсионера положат в больницу. Нередко в договоре предусмотрена оплата расходов на похороны. Но это все, по словам юристов, обсуждается индивидуально сторонами при заключении договора.

Основной документ, оформляемый при таких сделках, – договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.

Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения (покупка продуктов, лекарств, уборка и прочее) юридически никак не связываются между собой. Поэтому в таких случаях заключаются сразу два договора.

Стоимость квартир по договорам ренты в Москве и размер рентных платежей по ним

По данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц.

А вот однокомнатная квартира ближе к центру продается за 3,7 млн рублей. Собственнице 80 лет. В месяц ей нужно будет платить 30 тысяч рублей.

Двухкомнатная квартира в хорошем районе предлагается по договору ренты за 2,2 млн рублей. В ней проживают супруги в возрасте 60 и 70 лет. В месяц им нужно будет дополнительно платить по 30 тысяч рублей. Эта квартира сразу продается в собственность, но с отсрочкой заселения и прописки.

Преимущества и недостатки договора ренты для владельцев недвижимости:

1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.

2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.

3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд или прокуратуру.

5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

Cегодня существует достаточно серьезная криминальная составляющая в этой сфере бизнеса. Работают компании, которые на этом специализируются, и, безусловно, возникает угроза того, что, получив квартиру, недобросовестные люди специально создают худшие условия для пенсионера, сокращая тем самым его жизнь. Поэтому такие договорные отношения заключать с незнакомыми людьми либо с какими-то компаниями считаю достаточно высокорискованной ситуацией, особенно для одиноких пенсионеров.

Рыночные отношения и непростая экономическая обстановка в государстве привели к появлению в нашем законодательстве определённых отношений, которые оформляются договором ренты.

Получатель ренты признаётся незащищённой стороной, вот поэтому государство контролирует заключение этих соглашений.

В чём суть рентных взаимоотношений?

Первый участник (получатель) передаёт второму (плательщику) имущество и получает за него регулярные выплаты.

Различают два вида таких отношений:

1. Постоянная рента. Уплаты бессрочные и передаются по наследству. Такой тип соглашения заключается не только с гражданами, но и с коммерческими организациями.
2. Пожизненная. Оплата индивидуальна, заканчивается со смертью получателя дивидендов. Только частные лица, то есть простые граждане могут участвовать в оформлении этого вида соглашений.

Есть ещё пожизненное содержание с иждивением (вариация пожизненной ренты). Один из участников соглашения полностью обеспечивает получателя дивидендов (снабжает продуктами, лекарствами, вызывает медиков, организует удовлетворение духовных потребностей и погребение).

Договор ренты оформляется в письменной форме, заверяется нотариально и проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе – это специализированный контроль со стороны государства.

Обязательные пункты соглашения

• Субъекты. Постоянная рента является бессрочной, поэтому срок не надо писать в документе, но надо назвать кому перейдёт право получать уплату в порядке наследования.
• Законом не урегулирован вопрос – к кому перейдёт право, если наследников нет или они отказались от наследства.
• Форма выплат. Для постоянной уплаты – это денежные суммы, но приемлемы и натуральные выплаты, например, услуга, вещь, работа. Всё должно быть эквивалентно по стоимости сумме, которая согласована сторонами. Для пожизненной ренты уплатой являются деньги. Для пожизненной ренты с содержанием – в натуральном виде (работы, услуги, вещи). Заменить такие выплаты деньгами можно, но об этом надо непременно записать в документе.
• Размер платежей. Если не указать величину платежей, контракт признают не заключённым. По закону размер постоянно меняется соответственно росту минимального размера оплаты труда. Но по уговору сторон можно отказаться от таких изменений и выработать свой принцип изменения рентных платежей или указать на их неизменность.
• Для контракта содержания с досмотром нижний порог размера платежа не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда (выплаты в натуральном виде эквивалентны этой сумме).
• Периодичность платежей. Это важный, но несущественный пункт, и если его не указать в договоре, то периодичность будет устанавливаться по законодательству. При постоянной ренте – это ежеквартально, при пожизненной ренте – ежемесячно.

"Готовь сани летом": какие документы потребуются?

Оформляя договор, надо заранее приготовить и предоставить следующую документацию.

1. Свидетельства, подтверждающие личность сторон договора (паспорта).
2. От собственника надо справку из БТИ формы 11а.
3. Технический паспорт помещения.
4. Правоустанавливающие документы, то есть документ купли – продажи, соглашение передачи при приватизации квартиры/комнаты, свидетельство о правах пользования.
5. Согласие живых супруги или супруга на заключение соглашения, заверенное у нотариуса.
6. Выписка из домовой книги.
7. Копия финансового лицевого счёта.

Что передают по соглашению?

Законом предмет этого соглашения обозначен очень обобщённо. Точно определён только для договора пожизненного содержания с иждивением – это недвижимое имущество.

Для других видов соглашения предметом могут стать деньги, ценные бумаги и имущественные права.

Но правоприменительная практика показывает, что нельзя передавать долю вправе общей собственности на имущество, например, на одну комнату в многокомнатной квартире.

На что надо обратить внимание?

Получатель ренты теряет своё право собственности на помещение, например, на квартиру.

Чтобы исключить неприятные неожиданности надо в договоре пожизненной ренты указать, что его не имеют права выселить из этого помещения.

По условиям документа плательщик может предложить другое помещение, например, не 3 – х комнатную, а однокомнатную квартиру.

В интересах получателя содержания чётко указать в соглашении точный адрес этого помещения.

Так как часто договора пожизненного содержания заключаются с пожилыми и больными людьми, то надо иметь в виду, что документ считается не заключённым, если получатель умер до момента подписания.

И в случае если у нотариуса уже заверили, но государственную регистрацию ещё не прошли.

Получение квартиры по соглашению

Всё чаще Россияне используют договор ренты на квартиру, потому что он позволяет получить жильё значительно выгоднее. Лучше заключать простое соглашение, чем договор пожизненного содержания с иждивением.

Ведь такие документы подписываются с людьми преклонного возраста, а они могут изменить своё решение. А аннулировать соглашение можно, только если не выполнялись обязательства по выплатам.

Так вот, доказать добросовестность выплат по договору ренты будет просто – это деньги, перечисление которых зафиксировано документально.

А вот при содержании с иждивением доказательства будет собрать значительно труднее. А свидетельские показания по таким спорам редко принимаются судом во внимание.

При расторжении таких договоров плательщик ренты не получит обратно средства, которые он потратил на получателя ренты.

Часто попадаются предложения о продаже квартиры с отсрочкой заселения. Это не другой вид договора, а всё та же рента.

Здесь плательщик ренты рискует нарваться на мошенников, которые, получив определённые услуги или деньги, добиваются по суду расторжение договора. В таком случае тоже лучше заключать именно договор ренты с выплатой деньгами.

Но если предложение интересное, а продавец хочет только договор содержания с иждивением, то надо очень чётко описать в тексте обязанности плательщика аренды. То есть подробно перечислить какие пункты содержания надо выполнять.

Договор ренты расторгается, если не выполняются обязательства оплаты. Например, получатель ренты полагает, что плательщик не так выполняет свои обязанности.

Плательщик ренты должен обеспечить себя доказательствами выполнения своих обязанностей.

• Так, если он обязан покупать что – то, то надо делать это через Интернет, оформляя заказ на своё имя.
• При выполнении ремонта, оформлять договор подрядных работ на своё имя.
• Оплачивать по безналичному расчёту со своего расчётного счёта. Даже если с получателем ренты сложились тёплые отношения, лишняя страховка никогда не помешает.

Суды часто встают на сторону слабой стороны, то есть получателя ренты, и расторгают договора. А плательщик остаётся без имущества и без денег.