В наше время все хотят иметь своё собственное жильё: многим надоело постоянно менять съёмные квартиры, хочется обустроить свой дом по вкусу. Но недвижимость сейчас стоит немало и единственным выходом для многих является ипотека.
При этом граждане по понятным причинам охотно покупают абсолютно новое, ещё даже строящееся жильё. Разумеется, в этом есть как свои выгоды, так и риски. И сегодня мы рассмотрим именно их, а поможет нам с правовой точки зрения юрист по долевому строительству Наталья Нещерет.
Зачастую случается такая ситуация, когда сами дольщики инициируют банкротство застройщика, желая получить средства по расторгнутому договору. Буквально, наличие одного расторгнутого договора – это уже банкротные требования, потому что ни одна квартира дёшево не стоит, и если в течение определённого времени застройщик не исполнит свои обязательства по возврату денежных средств дольщику, который расторг договор, может быть введено наблюдение – требования будут признанными обоснованными, скорее всего суд даст несколько раз время для погашения, но этот процесс не может откладываться вечно. Рано или поздно, если застройщик обязательства не исполнит, будет введено наблюдение и уже начнутся необратимые процессы.
Давайте резюмируем, какие выходы из ситуации могут быть. Разумеется, при банкротстве застройщик этот дом уже достраивать не собирается – у него просто нет на это денег. Здесь у дольщиков есть несколько вариантов, так как им в любом случае нужно что-то сделать, чтобы получить квартиру – есть вариант создать жилищно-строительный кооператив – такую организацию, которая будет достраивать дом, но здесь потребуются дополнительные средства. Конечно, такой вариант в основном никому не приятен, потому что люди заплатили большие деньги давно, ждут квартиру долго, скорее всего, платят ипотеку, либо снимают жильё, и ещё нужны деньги, чтобы достроить дом – такое осилить могут не все.
Путь общественной огласки и обращения в администрацию является наиболее удобным для дольщиков, потому что не нужно будет ничего доплачивать. Цена останется такой, как была, а новый застройщик продаст непроданные квартиры и получит вследствие этого выгоду. Важно не молчать о ситуации, а придать ей общественный резонанс, иначе недостроенный дом может оставаться десятилетиями. Помните, что если вы соберётесь с остальными жильцами этого дома, и будете действовать вместе, ситуацию уже невозможно будет замолчать (особенно, когда речь идёт о многодетных семьях, жилье эконом-класса, льготных государственных программах). Обращайтесь к юристам, органам власти: вы можете повлиять на благоприятный исход ситуации! Добивайтесь того, чтобы ваши права были защищены!
В Москве по итогам 2012 года было зарегистрировано 11 долгостроев, в Подмосковье – 121. Как показывает практика, от долгостроя, как "от сумы и от тюрьмы" в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным?
Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В соответствии c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома только на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого участия срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ждать до последнего, а не искать другую новостройку и снова томиться в ожидании получения ключей.
"Даже если сроки завершения строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод волноваться, обычно перенос сдачи объекта на такой срок происходит из-за незначительных перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера, – говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. – Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической – вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру".
Договор долевого участия
В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики гораздо лучше защищены от различных проблем, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В соответствии с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в соответствии с п.2 ст. 6 того же закона имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25%. Поэтому за не сданную вовремя квартиру стоимостью 10 млн. рублей ежедневно вам начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть договор с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким образом, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.
Говоря о договоре долевого участия хотелось бы подчеркнуть, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ практически никогда не переходят в разряд долгостроев. Закон очень жестко регулирует обязанности и ответственность застройщика, поэтому если компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она полностью уверена в своих силах. Кроме того, такие застройщики, как правило, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтобы точно успеть сдать объект вовремя. Поэтому почти всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Любой ПДКП имеет срок действия, в течение которого застройщик или правообладатель квартир (которым может быть любой подрядчик или просто инвестор) должен заключить с вами основной договор. Если покупатель уже внес деньги, основной договор не подписал, при этом срок ПДКП истек, то он может отказаться от сделки. Поскольку стороны не заключили в положенный срок основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив
Банкротство
Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится. Однако в интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.
В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет.
Если покупатель заявляет денежные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. При этом, как правило, вернуть всю сумму денег, находясь в третьей очереди, практически невозможно. Поэтому правильнее все-таки – требовать передачи жилого помещения, если сам дом построен.
Однако, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта. Но в данном случае нужно понимать, что достраивать дом придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать жилищно-строительный кооператив, снова скинуться «на круг» и найти подрядчика, а это дополнительные затраты. Таким образом, от потерь в любом случае не уйти.
"Заморозка строительства дома или банкротство застройщика – самое неприятное, что может случиться с покупателем жилья, – объясняет Мария Литинецкая. – Несмотря на все усилия властей, полностью искоренить проблему долгостроев ни в Москве, ни в Московской области до сих пор не удалось. Стройки замирают по самым разным причинам – от явного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодняшний день нет четких механизмов, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права – в каждом конкретном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте индивидуально. Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам требовать передачи жилых помещений, противоречивы, разъяснений официальных лиц или Пленумов ВАС РФ по их применению за полтора года не было. Поэтому самое важное для покупателя жилья – это выбрать надежного застройщика и покупать квартиру у квалифицированных риэлторов. А если беда все же случилась – обращаться к опытным юристам, которые помогут если и не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму".
Татьяна Галина купила квартиру в печально известном ЖК «Царицыно-2». Дом должны были сдать летом 2017 года, но из 20 этажей пока построен лишь подвал. Девушка не стала унывать и включилась в большую борьбу за своё жильё. Мы узнали у юриста, как это делать наиболее эффективно.
— Моя семья купила трёхкомнатную квартиру в 2014 году в ЖК «Царицыно-2». Площадь — 84 кв. метра, цена — 8,5 млн рублей. Хотелось улучшить жилищные условия. У меня три сына, поэтому нужна большая квартира. На момент покупки им было 3, 6 и 8 лет. Хотелось, чтобы у каждого было своё место, но пока это только мечты. Сейчас мы живём впятером в двухкомнатной хрущёвке площадью 45 кв. метров.
На покупку брали ипотечный кредит в размере 7 млн рублей. Ставка на первые три года 10,3%, а затем — 12,75%. Ежемесячный платёж — 70 тысяч рублей.
Выбрали квартиру в этом ЖК из-за привлекательных условий: рядом парк, да и обещали новый микрорайон с хорошей инфраструктурой. На стройке висела вывеска: «Под эгидой правительства Москвы», была массированная реклама.
Проект застройщика планировался как программа реновации промзон. На месте ЖК «Царицыно» раньше стоял Московский хлебокомбинат. Он был должен бюджету города порядка 14 млрд рублей. Инвестор договорился с Юрием Лужковым о покупке комбината под застройку жилых домов.
Скорее всего, у него не было планов кого-то обманывать, но что-то пошло не так.
В начале 2016 года мы приехали на стройку и обнаружили, что она стоит. Как был котлован, так он и остался. Наш дом должны были сдать в июне 2017 года. Но на сегодня построен только подвал, а должно быть 20 этажей. Всего в ЖК «Царицыно» спроектировано 26 домов, из них сдано только восемь. В двух сданных домах до сих пор нет лифтов и паркинга, дыры в стенах и побитые стёкла. На новостройку мало похоже. На конец 2016 года зарегистрирован 5841 дольщик, но в 2017 году также были продажи квартир. Застройщик до сих пор числится в числе благонадёжных на сайте правительства Москвы.
Сразу после возвращения со стройки мы стали искать информацию в интернете. Нашли форум дольщиков и группу «ВКонтакте». Летом 2016 года я связалась с инициативной группой, подписалась на рассылку новостей. Тогда продолжалась стройка некоторых домов, но до нашего дело не дошло.
С вопросами обращались в офис продаж. Там говорили, что у застройщика были проблемы из-за кризиса 2014 года. Обещали сдать дом с небольшим опозданием. К концу 2016 года строительство «Царицыно-2» окончательно встало.
Первая инициативная группа была от лица застройщика, которая пыталась взаимодействовать с дольщиками и успокаивать их. В противовес им в 2012 году появилась другая инициативная группа, которая начала действовать — писать письма и проводить митинги. Я попала туда в марте 2017 года.
Инициативная группа долго призывала людей выйти на улицы, показать своё несогласие с игнорированием со стороны властей. Очень тяжело растормошить дольщиков. Было странно, что людям должны были отдать квартиру пять лет назад, а они ничего не делают и спокойно к этому относятся. Кто-то отвечал, что всё бесполезно, ссылались на занятость или говорили, что ещё заработают.
В 2017 году к инициативной группе присоединились активные и заинтересованные в ускорении процесса люди. Те, кто забирались в свои недостроенные квартиры и стали там жить, перекрывали пешеходный переход на Бирюлевской улице или повесили баннер с призывом обратить внимание на проблему. Среди пострадавших дольщиков есть юристы. Они нам помогают писать жалобы и обращения. Немного денег собираем на футболки, кепки, флаги, чтобы нас было заметно на акциях.
В августе 2017 года застройщика посадили в СИЗО. На сегодняшний день его просят передать ЖК другому инвестору, но он не соглашается, тем самым отправляя всех дольщиков на процедуру банкротства, которая только затянет стройку на долгие годы.
Мы хотели попасть в реестр обманутых дольщиков. Это повышает шанс на получение жилья. Например, людям из Южного Тушина, состоящим в этом списке, сейчас выдают квартиры.
Прежде попасть в реестр было относительно легко. Важное условие — застройщик опоздал со сдачей дома на девять месяцев. А с 30 июня 2017 года вступил в действие новый приказ Минстроя №560. По этому приказу встать в реестр практически невозможно. Если на стройке идут хоть какие-то работы, отраженные документально, то человек не попадёт в реестр. Поэтому нам на основании этого пункта отказывают в записи.
Ещё одним вариантом было получить страховку. С 2014 года в долевое строительство была введена процедура страхования гражданской ответственности застройщика. Полис страхования давал возможность в случае банкротства застройщика получить возмещение утраченных денежных средств. У меня полис страховой компании «Балт-страхование», которая сама обанкротилась.
Советы юриста
Президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов рекомендует:
1. Лучше всего обращаться в разные инстанции — от правоохранительных органов до местной администрации. Это привлекает к проблеме большее внимание и повышает шансы на какую-то реакцию властей. Долгостроев очень много, поэтому важно выделиться из общей массы — создать инициативную группу, устраивать акции, вместе ходить на приёмы к чиновникам.
2. Перед тем, как подавать заявление в суд, стоит обратиться с письменным заявлением к застройщику. Если реакции не последует, то уже тогда можно собирать документы в суд. Не забудьте приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие факт оплаты по договору — это будет доказательством того, что вы добросовестно исполнили свои обязанности.
3. Перед подачей заявления застройщику необходимо уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также свериться с документацией, которая согласовывалась с государственными органами. Сверьте указанные в документах сведения с фактическим графиком строительства. Стоит учитывать, что на этапе котлована очень сложно понять, остановлено ли строительство или ведётся подготовка к следующей его стадии.
4. Не стоит спешить расторгать договор долевого участия — это прямой путь к тому, чтобы остаться и без денег, и без квартиры. На практике шансов на то, что объект рано или поздно будет достроен, намного больше, чем на то, что вам удастся взыскать с застройщика деньги, уплаченные по договору.