Плюсы и минусы дарственной на квартиру, сравниваем с договором купли-продажи

При передаче прав собственности на квартиру наиболее часто практикуются две сделки: безвозмездные договоры дарения и договоры купли-продажи, предполагающие получение вознаграждения за недвижимость. Каждый из этих вариантов договорных отношений имеет свои преимущества и недоставки. Давайте рассмотрим более подробно.

Отличия

Основное отличие между данными договорами состоит в том, что дарственная – безвозмездный договор, тогда как купля-продажа предполагает взимание платы за эту сделку. Но на этом отличия между ними не заканчиваются.

Так, оба договора являются налогооблагаемыми и предполагают перечисление НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры. Но при договоре купли-продажи налогоплательщиком является продавец квартиры как выгодоприобретатель. Тогда как по дарственной считается, что доход в виде квартиры получает одариваемый, а даритель ничего платить не должен.

Особенности начисления налогов при заключении договора дарения зависят от наличия или отсутствия родственных связей между сторонами. Тогда как при купле-продаже определяющее значение принадлежит кадастровой стоимости квартиры и количеству времени, в течение которого ей владеет продавец.

Даритель не вправе указать в договоре на особые условия получения передаваемого в дар имущества. Дарственная является безусловной сделкой и при ее заключении все права собственности на квартиру переходят к получателю.

Что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Ответить на данный вопрос весьма проблематично. Ведь обычно эти договоры заключаются с разными целями. Если дарственная обычно оформляется в пользу ближайших родственников, то договор купли-продажи имеет конечной целью получение прибыли от сделки и заключается с третьими лицами.

Существенная часть россиян стремится облегчить своим родственникам процесс вступления в наследство и исключить притязания на жилье со стороны прочих близких. Поэтому ими заключается дарственная на квартиру. Плюсы и минусы такого соглашения сторон рассматриваются ниже.

Ключевое достоинство договора дарения заключается в том, что это самый простой и выгодный вариант передачи квартиры в собственность другого лица.

Дарственная не требует обязательного нотариального заверения и предполагает только переоформление прав собственности в пользу одаряемого в Росреестре.

В числе других преимуществ отметим:

1. Собственник квартиры в любом случае освобождается от налогообложения, а налоговое бремя перекладывается на плечи одаряемого, тогда как при купле-продаже именно владелец должен перечислить в бюджет НДФЛ.
2. Квартира, переданная по договору дарения в пользу ближайших родственников, не выступает объектом налогообложения. Поэтому родственники дарителя не перечисляют налог в бюджет. Именно по этой причине дарственные чаще всего практикуются родственниками. Данное налоговое послабление весьма существенно, т.к. НДФЛ при продаже квартиры может достигать несколько сотен тысяч рублей.
3. Если дарственную рассматривать в качестве альтернативы передачи квартиры по наследству, то она позволяет освободить ближайших родственников от платы за вступление в права наследования. Если при дарственной родственники вовсе могут не уплачивать налоги, то при вступлении в наследство даже при наличии завещания они в любом случае должны заплатить за нотариальную работу не менее 0,3% от стоимости квартиры и погасить технически-правовые услуги от 3000 р.
4. Дарственная имеет адресный характер, т.е. она предполагает передачу в дар квартиры в пользу определенного лица. Это ее свойство может быть особенно актуально для супругов, которые находятся на грани развода. Квартира, полученная в дар, не входит в число совместно нажитого, а, соответственно, и подлежащего разделу имущества. Тогда как квартира, приобретенная по договору купли-продажи, будет разделена в равных долях между супругами, независимо от того, на чьи именно деньги она была куплена.
5. Дарственная предполагает обойти некоторые законодательные ограничения, свойственные договорам купли-продажи. Передачей долей по дарственной часто пользуются владельцы квартир в коммуналках, что позволяет им не получать согласие от других собственников. Особенную актуальность данный аспект приобретает в случае, если кто-нибудь из жильцов против продажи.
6. Квартиру можно передать по дарственной в предельно быстрые сроки.

Не лишена дарственная и определенных недостатков. Так, можно выделить следующие минусы дарственной на квартиру:

1. Дарственную весьма просто оспорить, в чем она уступает договору купли-продажи. Причем оспорить договор могут не только непосредственные стороны в сделке, но и 3-и лица. Обычно жалобы исходят от недовольных родственников дарителя. В качестве оснований для признания дарственной недействительной можно выделить: оформление сделки родственником, имеющим психические нарушения или лицом преклонного возраста; социально незащищенным лицом, которые в результате подписания соглашения существенно ухудшил условия своего проживания. Поводом для оспаривания дарственной может стать ее заключение под угрозами и шантажом.
2. Невыгодное налогообложение в том случае, если сделка заключается между лицами, не имеющими родственных связей или дальними родственниками. Получатель дара должен перечислить в бюджет 13% от стоимости жилья, что весьма немаленькая сумма. Причем налог он должен заплатить независимо от того, сколько лет находится квартира в собственности у дарителя, а также не наделен возможностью на получение налогового вычета.

Таким образом, однозначно ответить на вопрос, что лучше дарственная или договор купли продажи нельзя. Все зависит от конкретной ситуации и выбирать договор нужно руководствуясь своими целями и приоритетами.

[su_note note_color=”#bce4f3″]Задумались на тем, как оформить дарственную на долю в квартире? В этом нет ничего сложного, наша статья поможет Вам в этом.

Если Вы передаете автомобиль близкому родственнику, то выгоднее оформить дарственную! Подробнее в свежем материале.[/su_note]

Что дешевле

Если по формальным признакам определить, какой именно договор заключить, не получается. То можно попробовать отталкиваться от стоимостных параметров и предполагаемых затрат. Что выгоднее: дарственная или договор купли продажи?

Дарственная – однозначно более выгодная сделка для лиц, которые являются близкими родственниками друг к другу. Это, например, родители и дети, муж и жена, бабушка и внуки. Такие договоры освобождаются от налогов.

Что касается дальних родственников и посторонних лиц, то здесь все не так однозначно.

Раньше лица, которые не являлись друг другу родственниками, заключали между собой мнимый договор купли-продажи. В нем они указывали сумму продажи не более 1 млн.р. По закону именно на эту величину можно было уменьшить налогооблагаемый доход при определении налоговой базы по НДФЛ. Для них это было более выгодно, так как налог платить не нужно было (тогда как при оформлении договора дарения этот вычет не действовал).

Приведем пример. Квартира была продана по договору купли-продажи за 800 000 р. База для взимания НДФЛ рассчитывалась так: (800000-1000000)*13% = 0.
[su_box title=”Обратите внимание!” box_color=”#dc3a45″]Но с 2016 года эту лазейку в законе для ухода от налогообложения закрыли.[/su_box]

Теперь в качестве налогооблагаемой базы выступает кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0,7 или договорная цена (если последняя выше кадастровой). В результате даже если в договоре купли-продажи написать стоимость квартиры в 1 млн.р., то налог будет рассчитывать на основе кадастровой оценки как максимально приближенной к рыночной.

Например, квартира была продана за 7 млн.р. Ее кадастровая цена рассчитана как 7,3 млн.р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая оценка составит 5,11 млн.р., что ниже стоимости, указанной в договоре. Поэтому учитываться будет именно она.

Также при оформлении договора купли-продажи при продаже квартиры продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактически произведенных расходов на ее покупку. Для этого ему необходимо подтвердить размер трат документально. Если стоимость квартиры при покупке превысила цену продажи, то налог платить не нужно.

Например, гражданка Иванова купила квартиру за 5 млн.р. Через год она вынуждена была ее продать в срочном порядке за 4.5 млн. р. НДФЛ к уплате будет нулевым.

Если купленная квартира находится более 5 лет в собственности (3 лет при ее получении на безвозмездной основе), то более выгодным является ее отчуждение по договорам купли-продажи. В этом случае обе стороны: и продавец, и покупатель освобождаются от удержания НДФЛ.

[su_note note_color=”#bce4f3″]А что лучше завещание или дарственная на квартиру — очень подробно рассмотрено на страничках нашего портала.

Наконец то мы закончили статью об оформлении договора дарения на несовершеннолетнего, читайте по ссылке: https://znai-pravo.ru/darstvennaya/oformlenie/mozhno-li-nesovershennoletnemu-rebenk.html.[/su_note]

Сравним затраты на налог по дарственной и договоре купле-продажи при равных условиях. Гражданин Вердиктов передает свою квартиру другу. Она в собственности два года, ее кадастровая стоимость составляет 6 млн.р.

При передаче ее по дарственной обязанность уплаты НДФЛ возлагается на друга собственника. Так как он не является близким родственником, то должен заплатить 780 тыс.р. в виде налога. Тогда как при оформлении договора купли-продажи НДФЛ 13% перечисляет Вердиктов. Он может воспользоваться вычетом 1 млн.р. и тогда ему необходимо будет перечислить 650 тыс.р. в бюджет. С точки зрения величины налога, более выгодным является договор купли-продажи.

Что касается стоимости переоформления прав собственности на квартиру, то она в обоих случаях будет одинаковая и составлять 2000 р.

Заключение

Таким образом, договора дарения обладает определенными преимуществами и недостатками перед сделками по купле-продаже квартиры. Наиболее выгодным такой вид соглашений становится при переоформлении квартиры в пользу близких родственников. Связано это с освобождением дарственной от налогообложения.

При этом дарственную проще оспорить и признать притворной сделкой по сравнению с договорами купли-продажи. Также она имеет мало преимуществ с точки зрения стоимостных параметров для тех лиц, которые не являются друг другу близкими родственниками.
[su_box title=”Важно!” box_color=”#dc3a45″]Возможность занизить стоимость продажи недвижимости в договоре купли-продажи для обнуления НДФЛ у российских налогоплательщиков пропала в 2016 году. Теперь налог рассчитывается с учетом кадастровой оценки.[/su_box]

Кроме наличия или отсутствия родственных связей иные причины на размер НДФЛ при заключении договора дарения не влияют. Тогда как при заключении договора купли-продажи могут учитываться сроки нахождения недвижимости в собственности, размер его затрат на покупку квартиры или стандартный имущественный вычет в 1 млн.р.