Предварительная подготовка

На первом этапе нужно определить Ваши желания и возможности. В связи с тем, что цены на недвижимость меняются, нужно сделать предварительный обзор рынка, чтобы выявить среднюю цену будущей квартиры. У всех критерии разные. Даже в одной ценовой категории приходится между чем-то выбирать. Например, кому-то более важна транспортная доступность, близость к метро, чем несколько дополнительных квадратных метров, но на самом краю города. Другие предпочитают 1-комнатную квартиру в новом доме с большой кухней – против 2-х и даже 3-х комнатной хрущевки 60-х годов с общей площадью 40м., смежными комнатами и кухней 5 метров.

Когда Вы определились с типом квартиры и имеете представление о приблизительной цене, можно подходить к следующему вопросу – какую сумму Вы готовы выплатить в качестве первоначального взноса. Обязательно учитывайте, что чем больше эта сумма, тем более надежным партнером вы будете в глазах банка.

Затем нужно оценить, какую часть месячного дохода Вы готовы отдавать банку в виде процентов по ипотеке. Подумайте о поручителях. В ряде случаев, например при небольшом профессиональном стаже, поручителей может потребоваться несколько.

Поиск банка

Сложность этого выбора связана не только выбором самого банка, но еще и видом ипотечной программы, которая предлагается банком. Зачастую возникает ситуация, когда в одном банке при заявленных низких процентах конкретная программа оказывается менее выгодной, чем в другом, где процентные ставки могут быть и выше. Следует учитывать, что кроме ставки по кредиту (которая в реальности оказывается выше на 1-2%) остается еще ощутимая часть так называемых "скрытых платежей" в виде дополнительных сборов и комиссий (например, снятие наличности, обслуживание счета и т.д.).

Выбирая между банками и ипотечными программами, нужно уделять внимание срокам кредита, схемам ежемесячных платежей, минимальной сумме первоначального взноса, требованиям к страховке, а также пакету документов, необходимых для подтверждения платежеспособности. Также не стоит забывать о том, что не все банки готовы кредитовать квартиры на вторичном рынке.

Предоставление документов банку

Основной перечень документов (кроме паспорта) необходим банку для подтверждения платежеспособности клиента. В зависимости от выбранного финансового учреждения этот список может сильно отличаться. Кроме "стандартного набора" в виде копий паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, свидетельств о браке или разводе, свидетельств о рождении детей, военного билета (для мужчин призывного возраста), могут потребоваться копии диплома, брачного контракта, справки из наркологического или психоневрологического диспансера. Если зарплата официальная, то предоставляется справка по форме 2-НДФЛ с места работы. Тем же, у кого доход "серый", придется искать банк, которому будет достаточно справки о доходах в свободной форме. Таких банков значительно меньше, что может сказаться на тарифе услуг.

Выбор квартиры

После согласия банка на выдачу ипотечного кредита можно смело приступать к поиску квартиры. В процессе предварительного обзвона предложений важно поднимать вопрос о готовности продавца провести сделку по "полной стоимости" объекта (если квартира в собственности менее 3 лет, а для сделок с 2018 года – менее 5 лет, то при ее продаже продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн рублей, вследствие чего такие сделки обычно проводятся по сумме чуть ниже 1 млн рублей по договору, а остальное оформляется дополнительным соглашением – вариант, категорически неприемлемый банком). Это существенно снижает выбор квартир для приобретения через ипотеку на вторичном рынке.

При поиске в новостройках неплохо предварительно сверять с Вашим банком возможность кредитования квартиры в конкретной строительной компании.

В значительной степени может упростить процедуру поиска квартиры, удовлетворяющей всем требованиям банка, обращение к квалифицированному риэлтору. Кроме возможности дополнить выбор "незасвеченными" на общедоступных площадках объектами, риэлтор может аргументировано воздействовать на продавцов, не уверенных в необходимости проведения сделки по "полной стоимости". Также риэлторы обычно берут на себя сбор копий правоустанавливающих документов на квартиру.

Следует отметить, что банк не одобрит выбранную квартиру, пока не будет заключения независимой оценочной компании. Тут проблем с поиском возникнуть не должно, так как банк обычно сам рекомендует оценщиков. Но стоимость услуг по оценке квартиры ляжет, разумеется, на Ваши плечи.

Проведение сделки

Поскольку большую часть контролирующих функций при проведении сделки берет на себя банк, обычно все договора (кредитный, страховой, купли-продажи) подписываются в одном из его офисов.

В день подписания этих договоров покупатель должен предварительно рассчитаться с продавцом. Почему предварительно? Дело в том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, а после его регистрации в Федеральной регистрационной службе. Срок нахождения договора в регистрационном учреждении определен законом 122-ФЗ и составляет 1 месяц.

Ипотечное кредитование – кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества.

Ипотечный брокер – лицо, помогающее заемщику получить ипотечный кредит в банке. Посредник между банком и заемщиком.

Кредитная история – информация о том, какие кредиты брал и как выполнял обязательства по их погашению заемщик в прошлом.

Поручители – лица, гарантирующие возврат долга заемщиком. Если по каким-либо причинам заемщик не может погашать кредит, расплачиваться за него придется поручителям.

Созаемщики – лица, которые берут кредит вместе с заемщиком и вместе с ним погашают задолженность перед банком. При определении максимальной суммы кредита доходы созаемщиков учитываются.

Андеррайтинг заемщика – оценка его платежеспособности.

Первоначальный взнос – сумма, необходимая заемщику для получения ипотечного кредита. Согласно новой редакции Федерального закона "Об ипотечных бумагах" первоначальный взнос должен составлять 20% от стоимости жилья.

Эффективная процентная ставка – реальная стоимость кредита, о которой банк по закону обязан проинформировать заемщика до подписания кредитного договора. Обычно она превышает анонсируемый размер ставки на 2-4%.

Кредитный договор – договор, по которому банк обязуется предоставить кредит, а заемщик – возвратить полученную сумму с процентами.

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость.

Аннуитетный платеж – это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Дифференцированный платеж – форма погашения кредита, при которой размер ежемесячных платежей с каждым разом уменьшается. Платеж состоит из фиксированной суммы, идущей на погашение основного долга, и уменьшающейся части – процентов по кредиту, которые рассчитываются исходя из суммы остатка задолженности.

Выгодоприобретатель – лицо, получающее страховую выплату при наступлении страхового случая. При ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк.

Федеральная регистрационная служба (ФРС) – государственный орган, регистрирующий права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Причем бывает так, что в регистрации отказывают. Если опустить редкие экзотические случаи, то порядка 90% отказов приходятся на технические ошибки. Такой ошибкой может быть, например, опечатка в реквизитах одной из сторон или других ключевых сведениях. Это скорее исключение для договора, прошедшего через банк, но, тем не менее, прецеденты имеются. В этом случае весь пакет документов после исправлений придется подавать заново, а это еще 1 месяц.

Таким образом, мы имеем 1-2 месяца, когда квартира находится в "подвешенном" состоянии. Ясное дело, что покупатель не хочет расставаться с деньгами, пока его не признают собственником; а продавец боится остаться без денег, если покупатель станет владельцем раньше времени. На этот случай предусмотрены безопасные способы расчета, которыми разумно воспользоваться в том же банке, где и взят ипотечный кредит.

Если оплата производится наличными, то деньги закладываются в банковскую ячейку. Перед закладкой деньги пересчитываются и проверяются (процедура проверки платная). Заключается отдельный договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке. Если регистрация проходит успешно, то продавец документально подтверждает переход права собственности к покупателю и получает доступ к деньгам. Если же в обозначенный срок сделка не состоится, то покупатель сможет забрать деньги обратно.

Достаточно распространена "схема с конвертами", когда сумма разбивается на 3 части – конверта. Выдача денег в этом случае идет в следующей очередности: 50% после регистрации договора, 40% после выписки (если в квартире были постоянно зарегистрированные лица) и 10% после фактического освобождения квартиры, передачи ключей и подписания Акта приемки-передачи.

Средняя стоимость аренды сейфовой ячейки составляет порядка 1500 руб. в месяц.

При безналичном расчете используется специальный аккредитивный счет. Пересчет и проверка не требуются. Также заключается договор, где указываются условия доступа к счету. Средняя стоимость услуги – 1500-2000 руб. в месяц.

Возможные дополнительные расходы на этом этапе:

• если первоначальный взнос хранится на банковском счете, а покупатель просит выплатить стоимость квартиры наличными. В этом случае средства придется обналичивать. Обычно это 0,5-1,5% от суммы;
• если продавцу требуется перевод денег в другой банк. В среднем это обойдется в 1,5% от суммы, но, обычно, не более 2000 руб.;
• если валюта расчетов, выбранная продавцом, не совпадает с валютой, в которой получен кредит покупателем. Потеря на конвертации может составить 0,5-1,5% от суммы.

От регистрации до владения

При отсутствии технических ошибок срок регистрации права собственности обычно составляет 1 месяц. Следует отметить, что регистрация собственности, приобретенной по ипотеке, идет с обременением. Ведь в договор купли-продажи при ипотечном кредитовании обязательно включается пункт о том, что данная квартира с момента ее приобретения заемщиком находится в залоге у банка. Эта же информация о залоге банка будет отражена в Свидетельстве о регистрации права собственности в графе "Обременения".

После получения Свидетельства о регистрации в Федеральной регистрационной службе происходит фактическая передача квартиры. Передаются ключи, проверяется отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и подписывается Акт приемки-передачи жилого помещения. Для чего нужен этот Акт? Представьте, что пока оформляются документы, в квартире произошла протечка, залило соседей. Кто должен отвечать? До подписания Акта – продавец. Поэтому, только с момента подписания Акта приемки-передачи Вы становитесь полноправным владельцем купленной квартиры.

В какой валюте брать ипотечный кредит?

Так уж исторически сложилось, что для выдачи кредитов, банку нужно самому закупить определенное количество денежных средств. Рубли, как правило, закупаются на российском межбанковском рынке; валюта – у западных кредитных учреждений. Из-за того, что ставка рефинансирования Центробанка

8,5%, а ставка рефинансирования ФРС (Федеральной резервной системы США) менее 1% – процент по рублям выше, чем процент, под который западные кредиторы выдают займы в валюте. Поэтому, надо отдать должное, для обычных заемщиков кредит в валюте долгое время был выгоднее по определению.

Следует также отметить, что популярности валютным кредитам добавил устойчивый рост курса рубля в течение нескольких лет подряд. Выгода заемщиков была очевидна: получая зарплату в рублях, каждый месяц можно было платить все меньше и меньше.

Но после кризисов 2008 и 2014 годов, последовавшей за ними непредсказуемости валютного рынка, связываться с нерублевыми кредитами стало рискованно, что и проявилось в 2009 и в 2014 годах – когда доллар "подскочил" до отметки в 36 руб. Первый раз это даже вызвало панику среди валютных заемщиков, и многие срочно рефинансировали кредит в рубли, потеряв на этом крупную сумму.

Сейчас позиции валютного рынка настолько нестабильны, что долгосрочный кредит в долларах или евро, для тех, кто имеет постоянный доход в рублях, является ловушкой. При резком повышении курса валюты рублевый эквивалент ежемесячного платежа автоматически вырастет. Доход же при этом не изменится, что приведет к потере платежеспособности, и, следовательно, банкротству.

Таким образом, ссуда в валюте предпочтительна лишь в том случае, если Ваш доход привязан к курсу доллара или евро.

Наша памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека , или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.

Что такое ипотека – определение и суть

Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).

Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.

Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.

Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.

Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.

Характерные признаки и свойства ипотеки:

· выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);

· носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;

· выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;

· оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.

· В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.

Плюсы и минусы ипотеки

Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.

1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.

2. Экономические выгоды : речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.

3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.

У ипотеки есть и отрицательные стороны.

Перечислим главные минусы:

· ограничение собственника в правах на имущество;

· высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);

· длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);

· сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;

· постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.

Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.

Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.

В частности, по ипотеке можно приобрести:

· квартиры в новостройках или строящемся доме;

· квартиры на вторичном рынке;

· дома, дачи и дачные участки, коттеджи;

Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.

Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.

Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.

Далее коротко о том, на что следует обращать внимание при выборе ипотеки.

Совет 1. Сравниваем процентные ставки

Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.

Рассчитать ипотеку можно онлайн с помощью ипотечных калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Правда, там не всегда указывается размер комиссионных по обслуживанию кредита.

Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения

Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.

Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.

По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.

Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).

Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.

Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.

Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных

Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.

Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.

Совет 4. Изучаем условия страхования

По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.

Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.

Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.

Совет 5. Изучаем условия расторжения договора

Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.

Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.

Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков

Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.

Основные из них:

· возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);

· наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;

· уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;

· наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);

· наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк

Как получить ипотеку

Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить все за и против ипотеки, а так же воспользоваться калькулятором для расчёта платежей и переплаты по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку. Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита. При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы клиентов банка о работе банка с ипотечными кредитами. Далее вам предстоит подготовить документы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит. Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.

Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.

В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.

При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.

Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?

По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области».

Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области, 2006-2019 г.

Если Вы не нашли необходимую информацию, попробуйте зайти на старую версию сайта

Прожив несколько лет в съемных квартирах, я задумалась о кардинальном решении этой проблемы. Время идет, доход потихоньку растет, цены на жилье, к сожалению, тоже, здоровье позволяет что-то планировать на несколько лет вперед, детей пока не предвидится, большого наследства не ожидается — пора решаться на серьезный шаг.

Именно так полтора года назад я купила квартиру по ипотеке. Теперь, когда эмоции схлынули и самое тяжелое позади, я хочу поделиться кое-чем полезным из своего опыта.

Статья эта для таких же, какой была я. Для тех, кто уже измучился переезжать с места на место, с каждым разом перевозя все большее количество вещей. Для тех, кому надоело каждый раз заново привыкать, а потом отвыкать к району и квартире. Для тех, кто уже просто чувствует себя неполноценным из-за регулярных конфликтов с квартирными хозяевами. Для тех, кто мечтает иметь свое уютное гнездышко, возможно, маленькое и не в самом лучшем районе, но собственное.

Изначально нужно обратиться в банк для расчета максимальной суммы, которую вам могут выдать. Тут все упирается в вашу официальную или полуофициальную зарплату. Полуофициальную — когда бухгалтерия вашего предприятия согласна заполнить справку о вашем доходе по форме банка или по собственной форме с печатью и подписями ответственных лиц, а банк согласен это принять. В некоторых банках могут рассчитать совокупный доход всех членов семьи, что тоже заметно увеличивает сумму кредита. Нужно учитывать — ежемесячный платеж должен составлять не более 45—50% от дохода.

Ежемесячный платеж — это проценты плюс основной долг. Чтоб рассчитать, какую сумму основного долга нужно выплачивать в месяц, сумма кредита делится на количество месяцев, составляющих срок кредита. Пример:

Сумма кредита — 900 000 рублей.
Срок кредита — 20 лет.

Таким образом, 20 лет умножаем на 12, получаем 240 месяцев; 900 000 разделим на 240 месяцев — 3750 рублей. Очень приятная, вдохновляющая, прямо-таки, сумма — особенно исходя из нынешних расценок на съемные квартиры.

Однако все не так чудесно: чтоб рассчитать свой ежемесячный платеж, нужно прибавить к этой приятной сумме проценты по кредиту. Рассчитать их можно по такой формуле:

• Сумма основного долга умножается на процентную ставку и на количество дней в месяце, за который производится расчет, и делится на количество дней в году.

Сумма основного долга (кредита) — 900 000 рублей.
Процентная ставка по кредиту — 12,5% годовых.

Рассчитываем проценты за месяц май, в котором 31 день:
900 000×12,5% х 31 / 365 = 9554 рублей 79 копеек.

Получается, что наш ежемесячный платеж составляет 3750 + 9554,79 = 13304,79.

Уже не так весело. Учитывая, что это должно быть не более 45—50% от дохода. Посчитаем, если платеж в 13304,79 — это 45% от нашего дохода, то доход должен быть не менее 29566,20 (13304,79 * 100 / 45). Из неприятных моментов — за 900 000 рублей что-либо нормальное найти маловероятно. То есть нужно иметь первоначальный капитал, либо брать обычный потребительский кредит в другом банке и выдавать их за свои.

Вариант с дополнительным кредитом «на стороне» довольно распространенный (я сама именно так и сделала) — это может выручить, если речь идет о небольших суммах, однако платить несколько кредитов в действительности очень сложно. Здесь нужно здраво просчитать свои возможности, конечно, в сравнении с отсутствием жилья и стабильности это кажется детским лепетом.

Но загнать себя в долговую яму довольно просто, в жизни может случиться много непредвиденного. И в сложной ситуации есть риск не только потерять вновь приобретенное жилье, но и «подмочить» свою репутацию: невозврат, просрочка и, соответственно, плохая кредитная история могут поставить жирную точку в ваших замыслах об ипотеке в будущем.

После расчета максимальной суммы и одобрения вас банком как будущего заемщика можно начинать искать объект, оформлять предварительный договор купли-продажи, а на его основании и кредитный договор.

Обратите внимание — не на каждую квартиру дадут ипотеку. Большинство банков устанавливают ограничения в плане «возраста» здания, этажности и т. п. Обычные требования: дом должен быть не старше 30 лет, не ниже трех этажей и чтоб ваша квартира при этом находилась не на первом и не на последнем этаже здания и прочее.

На комнаты в коммунальных квартирах, а часто и на «гостинки» (или так называемые «малосемейки»), обычно не дают ипотеку — это жилье не годится в обеспечение кредита. Иногда можно обойти какое-либо из этих ограничений: брать кредит на сумму меньше 50% от стоимости жилья, то есть большую часть денег вы опять-таки уже должны иметь.

Но не все банки пойдут навстречу такому заемщику — предложат взять обычный потребительский кредит, а это — меньше срок, больше процентная ставка и, исходя из этих двух показателей, непосильные ежемесячные платежи.

В некоторых кредитных учреждениях можно договориться помимо залога квартиры оформить еще и поручительство, тогда банк может «закрыть глаза» на некоторый «неформат» выбранного жилья — если, конечно, в общем и целом вы произвели благоприятное впечатление. Именно так — под дополнительное поручительство — оформлялась и я.

В процессе оформления продавцу жилья придется тесно пообщаться с банком: необходимо будет и посещение им банка, скорее всего не раз — большинство ипотечных сделок происходит через сейфовую ячейку. В присутствии продавца, покупателя и представителя банка деньги закладываются в ячейку и в том же составе изымаются после государственной регистрации права собственности на покупателя, то есть на вас. Это, конечно же, может вызвать раздражение продавца, так что лучше все обговорить заранее.

При оформлении ипотеки нужно сразу рассчитать дополнительные затраты: комиссия за рассмотрение кредитной заявки, за оформление ячейки, расходы на регистрацию права собственности, а особенно страховка. В течение месяца после покупки нужно оформить 3 вида страховки: титул собственности (страхуется один раз), жизни и, собственно, имущества — это регулярные платежи раз в год, не то чтоб большие, но тем не менее.

Есть тут и приятный денежный момент: в соответствии с Налоговым кодексом вам положен имущественный вычет — это 13% от стоимости квартиры и 13% от суммы уплаченных процентов. Это все в том случае, если ваша зарплата официальная, то есть вы платите подоходный налог, в пределах его суммы и будут возвращаться деньги. В течение нескольких первых лет это будет немаловажным подспорьем к бюджету. Проверено на собственном опыте.

И вообще — главное пережить первый год, ну может два, стиснуть зубы и пережить. Постепенно платежи уменьшаются, а доход растет и расходы на оплату кредита уже не так заметны, можно даже начинать потихоньку гасить досрочно. А главное — оно того стоит! Платить за свое собственное жилье гораздо приятнее, чем отдавать в никуда чужому человеку за съемное.

Так что пусть не останавливают и не пугают вас трудности в оформлении, а эта статья станет полезной подсказкой в некоторых деталях.