Что важно знать при покупке квартиры

Вторичный рынок жилья таит в себе массу неожиданностей, скрытых от глаз обычного человека. Иногда только опытный риэлтор или профессиональный юрист способны найти подвохи и уберечь от ошибочного шага.

Прежде чем окончательно решиться на покупку конкретного объекта, необходимо удостовериться в безопасности предстоящей сделки, в отсутствии рисков ущемления ваших интересов. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Что важно о ней знать и что надо учесть?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие риски и подводные камни существуют

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру:

• сопроводительные документы;
• техническое состояние объекта;
• истинные намерения настоящего владельца;
• нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого. То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

• квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
• документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
• продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
• квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как

Серьезность покупки квартиры ни у кого не взывает сомнений, но почему-то часто люди склонны перекладывать ответственность на чужие плечи.Риэлтору, посреднику, кому угодно, якобы отвечающим за надлежащее техническое состояние и юридическую чистоту.

Историю помещения

Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими: правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.

1. Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
2. Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.

В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Качество продаваемого жилья

Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно.

Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).

Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем:

• невозможность продать квартиру;
• выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
• требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец, который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).

• тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
• потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.

Документы на квартиру и сопутствующие

Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).

Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.

Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:

• порядок и трактовку цифр в каждом коде;
• дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
• фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).

Участников сделки и других заинтересованных лиц

Для покупателя важно исследовать продающую сторону:

• личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке;
• личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника;
• наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
• причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка).

Действия покупателя:

• узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт, и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
• потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца, если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
• за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
• накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
• уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
• выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности);
• требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней. Особенно важно уточнить:

• кто владел квартирой раньше и как долго;
• когда делался капремонт в доме;
• есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
• по какой причине продается квартира сейчас;
• если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
• кто соседи.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Как избежать мошенничества

Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность. Рекомендуется:

• избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
• тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
• привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
• выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
• заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
• не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).

Правила продажи квартиры на вторичном рынке

Алгоритм купли-продажи следующий:

• поиск объекта;
• осмотр;
• в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса;
• окончательная подготовка пакета документов к сделке;
• заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
• государственная регистрация в УФРС.

Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС.

Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.

Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена, Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.

Какие документы нужно подготовить для заключения договора

Стандартный набор документов, прилагаемых к основному договору:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
• паспорта обеих сторон;
• техпаспорт БТИ с экспликацией;
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
• согласие супруга (если необходимо);
• различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
• разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
• нотариально заверенная доверенность (если продажей занимается доверенное лицо);
• справка из психоневрологического диспансера (если требуется).

На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски.

Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

Пошаговая инструкция к совершению сделки

Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

• Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
• Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
• Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
• Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
• Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
• Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
• Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

Выписка из ЕГРН

Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Технические характеристики и проверка «качества» жилья

Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

Кадастровый паспорт

Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

Документ выглядит так:

В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

Паспорт БТИ

Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

• дата ввода помещения в эксплуатацию;
• материал исполнения стен, перекрытий;
• количество комнат;
• инвентаризационная стоимость объекта;
• поэтажный план.

Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

Проверка участников сделки, третьих лиц

Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

Проверка продавца

В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

Проверка третьих лиц

Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Как проверить риелтора при покупке квартиры

Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

В ходе беседы нужно задать вопросы:

• как долго работает организация на рынке недвижимости;
• имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц — риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

1. Если квартира в долевой собственности, продажа не может произойти быстро. Потребуется договориться о сделке с каждым из совладельцев и заключить один или несколько договоров. При этом один из содольщиков может действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
2. Планируется расселение собственников. О том, что дом попал под программу реновации, жильцов предупреждают за год до сноса. Некоторые владельцы стараются максимально быстро избавиться от таких квартир, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о действующих программах в конкретном населенном пункте. Следует обратить внимание на время постройки и проект многоэтажки. Среди них есть те, которые были рассчитаны на срок эксплуатации 20-25 лет, а стоят уже около 60 (например — П32, П35, 1-464 и прочие).
3. Рассматривая формы оплаты, рекомендуется выбрать аккредитив. Суть в том, что покупатель кладет нужную сумму в банк, а продавец сможет ее снять только после предоставления оформленного должным образом документа (например — договора купли-продажи).
4. При планировании наличного расчета рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. При этом стороны заключают договор, при каких условиях они могут получить доступ к деньгам.
5. Не следует соглашаться на предложение произвести расчет в местах массового скопления людей или без свидетелей. Мошенники могут опровергать факт передачи денег или инсценировать ограбление.
6. Для гарантии совершения сделки может потребоваться внесение аванса или задатка. Если соглашаться, то только на аванс. В случае отмены сделки аванс возвращается. Внесение задатка грозит потерей уплаченных средств, если сделка не состоялась по вине покупателя, но есть и плюсы: при отмене по вине продавца залог возвратится покупателю в удвоенном размере.
7. Необходимо обратить внимание на количество детей у владельца квартиры и их возраст. Если детей 2 и более, возможно, квартира была приобретена с использованием маткапитала. По закону родители должны были выделить несовершеннолетним долю в недвижимости, но не придерживались этого правила. При выявлении данного нарушения сделка может быть признана незаконной.
8. Если среди совладельцев есть граждане, отбывающие тюремный срок, пропавшие без вести, высокая вероятность, что при возвращении ими будет реализовано право на проживание в жилье, которое придется оспаривать в суде.
9. Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами. Необходимо выяснить, как квартира стала собственность госорганов, может ли прежний владелец восстановить права на имущество, оспорить отчуждение квартиры.

Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

• кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
• сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
• почему продается квартира;
• какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
• количество жильцов в соседних квартирах;
• когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
• какие предметы останутся в квартире после продажи;
• когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
• какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Итак, взвесив свои финансовые возможности, вы пришли к решению покупать квартиру. Правда, еще есть некоторые сомнения, где именно покупать – на первичном или вторичном рынке. Давайте определимся с плюсами и минусами обоих вариантов.

Приобретая новостройку, вы должны быть готовы к тому, что для благоустройства квартиры понадобятся средства. Впрочем, для кого-то квартира с «голыми стенами» может быть даже предпочтительней: вы хотите ее отделать на свой вкус, и у вас есть на это время и деньги.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта, вплоть до капитального. Кроме того, в этом случае более тщательной должна быть проверка истории квартиры, и возможно, продавцу придется собирать много документов, а вам его ждать.

Обратившись в агентство по недвижимости, вы с помощью его специалистов обезопасите свою сделку по купле-продаже. Это сэкономит вам физические и моральные силы. Но если вы надеетесь на себя, или у вас есть надежный помощник (лучше юрист), то можете самостоятельно проделать весь путь, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением свидетельства на право собственности. Главное – все сделать правильно.

Вы решили купить квартиру в новостройке

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Задавайте как можно больше вопросов, наводите как можно больше справок, и только в этом случае вы не ошибетесь. Ведь если компания вдруг объявит себя банкротом, а вы уже вложились в квартиру, то вернуть свои деньги вам будет чрезвычайно сложно.

Заключая с застройщиком договор, знайте, что он составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Помощь юриста вам пригодится наверняка.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

• адрес дома и характеристика квартиры;
• срок передачи квартиры;
• стоимость, варианты и сроки оплаты;
• форс-мажорные обстоятельства и способы разрешения возможных споров;
• срок действия гарантий на квартиру;

Главным документом вашей сделки с застройщиком является свидетельство права собственности. Но прежде чем его получить, вы должны принять у него квартиру, внимательно осмотрев. Если обнаружите недостатки и будете не готовы с ними смириться, то укажите их в акте приема-передачи. Застройщик обязан все устранить.

Запомните. Приобретая квартиру в новостройке, все финансовые операции вы проводите по безналу. Но если вас убедили в целесообразности наличного расчета, то непременно потребуйте кассовый чек об оплате и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Как исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что можно считать преимуществом покупки вторичной квартиры? Во-первых, квартиру не надо ждать, пока ее построят. Вы сразу можете оценить ее состояние, понадобится делать капитальный ремонт или можно ограничиться косметическим и въезжать. Скорей всего, дом уже имеет отлаженную инфраструктуру: где-то недалеко детский сад, школа, магазины, есть транспортные линии.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

• договор купли-продажи;
• договоры мены;
• договор дарения;
• договор, вступивший в силу по решению суда;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследство;

Такой договор — это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать — выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай. Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Как проверить права третьих лиц?

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Оптимальный вариант сделки – заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе. Хотя закон предусматривает и простое заключение, когда продавец и покупатель составляют текст в письменном виде и подписывают его.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

• заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
• заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
• квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
• договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие документы в оригинале;
• выписка из домовой книги и ксерокопия;
• согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
• технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
• постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

Продажи квартиры бывают прямые, встречные и расселение. Первый вариант «чистой продажи» не вызовет больших сложностей при оформлении сделки купли-продажи. При встречной покупке сделка может затянуться, а то и сорваться.

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом оформите налоговый вычет и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Будьте осторожны, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры. Если продавец торопится провести сделку, не открывает все свои документы, предлагает недвижимость по цене, намного ниже рыночной стоимости, то задайте себе вопрос: почему он так делает. Конечно, ситуации могут быть разные у человека, но и случаев мошенничества сегодня достаточно.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения. Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи. И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.