Ндфл продажа недвижимости менее 3 лет

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

• При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
• При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
• При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

• Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
• Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

• Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
• Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
• Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.

Продажа квартиры или дома, находящейся в собственности менее 5 лет и декларация 3-НДФЛ

Если налогоплательщик реализовал жилую недвижимость, находящуюся у него в собственности менее 3 лет (приобретенную до 2016 года), и менее 5 лет (для приобретенной после 2016 года) ему будет необходимо подать декларацию о доходах на следующий год после сделки, как и было сказано ранее. Здесь представлен образец её заполнения.

Однако эти изменения не будут касаться жилой недвижимости полученной:

• по договору дарения или наследству от близких родственников;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
• полученной в результате приватизации.

В этих случаях предоставлять 3 НДФЛ о доходах и уплачивать с них налог при продаже нужно будет, как и прежде, только в том случае, если у налогоплательщика она находились в собственности менее 3 лет.

Имущественный вычет при продаже дома или квартиры дешевле 1 000 000 рублей

Если налогоплательщик продал свои жилые постройки на сумму, менее чем 1 млн. рублей, то наилучшим вариантом для уменьшения налогооблагаемой базы (суммы с которой необходимо уплатить налог) в декларации 3-НДФЛ будет применение имущественного вычета. Согласно налоговому законодательству, при продаже жилой недвижимости налогоплательщику предоставляется право применить имущественный вычет, на который может быть уменьшен доход. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 рублей. Рассчитывается он следующим образом:

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся у него в собственности менее 3 лет за 900 000 рублей. В этом случае на следующий год ему необходимо подать декларацию о доходах с продажи квартиры до 30 апреля, при этом платить НДФЛ с продажи ему не придется, так как максимальная сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей превышает его доход в 900 000 рублей.

Однако наиболее смекалистые и недобросовестные продавцы давно уже знают об имущественном вычете при продаже жилой недвижимости, и намеренно занижают стоимость квартир и домов в договорах купли-продажи для того чтобы не платить налог с дохода от сделки при подаче декларации 3-НДФЛ с продажи жилой недвижимости.

Если продал дороже, чем купил

Если сумма продажи квартиры, дома, и прочей жилой недвижимости, а также доли в них, существенно превышает сумму в 1 000 000 рублей, то наилучшим способом снижения налогооблагаемой базы здесь будет применение права на уменьшение дохода на сумму расходов по приобретению недвижимости. Но для применения этого права у вас обязательно должен быть договор купли, приходные ордера, кассовые чеки, расписки продавца в получении от вас денег за приобретенной имущество и пр.

Упрощенно: сумма НДФЛ с продажи недвижимости в этом случае будет рассчитываться так: "(Доходы – Расходы)* 13%"

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет за 3 000 000 рублей, при этом 2 года назад он покупал её за 2 700 000 рублей и у него на руках есть все документы, подтверждающие это. Он может применить 2 варианта:

1. Он может воспользоваться имущественным вычетом. При этом размер налога составит: (3 000 000 – 1 000 000)* 13% = 260 000 рублей.
2. Воспользоваться схемой "доходы минус расходы". Здесь НДФЛ составит: (3 000 000 – 2 700 000)*13% = 39 000 рублей.

Как видите второй вариант наиболее выгоден для налогоплательщика. При этом он сам выбирает какой схемой исчисления налога в декларации 3 НДФЛ при продаже жилой недвижимости он хочет воспользоваться.

Если продал дешевле чем купил

Да, нередко бывает и так, что налогоплательщик продает недвижимость, находящуюся в собственности менее 3 или 5 лет дешевле чем он купил ее некоторое время назад. В этом случае, если у него есть документы, подтверждающие это, он может воспользоваться схемой "Доходы минус расходы" при заполнении декларации 3-НДФЛ о продаже, и никакого налога уплачивать в бюджет ему не придется, однако подать декларацию о доходах он все также обязан подать.

НДФЛ с кадастровой стоимости жилья

Если недвижимость была продана по заниженной цене, а определяется это сравнением суммы сделки с кадастровой стоимостью объекта (государственная оценка рыночной стоимости объекта Кадастровой палатой). То налогооблагаемая база будет исчисляться не от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости объекта.

Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% – 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.

Немаловажным моментом будет указать здесь то, что если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (дольщикам) и продается целиком по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей разделяется на дольщиков, соразмерно их долям в этом имуществе. Если же дольщики, каждый, по отдельности заключают договора купли продажи каждый на свою долю, то у каждого из них будет право на использование имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.

На нашем сайте вы сможете найти образцы заполнения декларации при продаже недвижимости, а также скачать программу для подготовки декларации о доходах. Ниже представлены документы для её заполнения:

Используя данный сайт, вы даете согласие на обработку файлов cookie, пользовательских данных (сведения о местоположении; тип и версия ОС; тип и версия Браузера; тип устройства и разрешение его экрана; источник откуда пришел на сайт пользователь; с какого сайта или по какой рекламе; язык ОС и Браузера; какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь; ip-адрес) в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга и проведения статистических исследований и обзоров. Если вы не хотите, чтобы ваши данные обрабатывались, покиньте сайт.

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.

1 января 2016 года – это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.

Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.

Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.

Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:

1. налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
2. налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года – подробнее ниже).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило – со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ – право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).

Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.

Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:

НДФЛ = (доход от продажи – затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:

НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,

то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налоговые льготы при продаже недвижимости – ситуации, когда подоходный налог не взимается

1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого – вне зависимости от срока владения прежним.
2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:

• объект недвижимости приватизирован;
• объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
• объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.

При примененении налогового вычета налог вычисляется так:

НДФЛ = (доход – вычет) х 0.13,

то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

• Налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет предоставляется в случаях, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею установленного в соответствии со статьей 2171 Налогового кодекса РФ:

1. в размере до 1 000 000 руб. – при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
2. в размере до 250 000 руб. – при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

НДФЛ при выборе этого вида вычета уплачивается с суммы, представляющей разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и размером фиксированного вычета.

• Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

1. договором купли-продажи,
2. актом приемки-передачи собственности,
3. договором на оказание услуг риэлтора,
4. расписками продавца в получении денег,
5. приходными кассовыми ордерами,
6. банковскими выписками,
7. товарными и кассовыми чеками,
8. платёжными поручениями,
9. другими.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования – менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% – и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

• Фиксированный налоговый вычет

Срок пользования домом менее 3-х лет.
Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб ) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.

• Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) = 1.5 млн.руб.
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.

• Фиксированный налоговый вычет

Гараж находился в собственности менее 3-х лет, значит, размер фиксированного вычета составит 250 тыс.руб.
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.

• Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Расходы на продажу получились равными 100 тыс. руб.
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

Итоги

1. В 2016 году и далее, в случае продажи недвижимости до истечения 5 лет пользования ею, налоговый вычет будет предоставляться в размере:

• 1 млн руб.,
• 250 тыс.руб.

или

• в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

а вот размер базы, от которой будет исчисляться налог 13%, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе "Недвижимость Архангельска"