Оценка здания без земельного участка

Можно ли продавать здание без участка под ним? ВАС не сомневался

История, которую рассказали судьям ВАС РФ, весьма проста и бесхитростна, а потому правдива и довольно типична для российской действительности. Суть в том, что предпринимательница Татьяна Горячая купила у районной администрации в Красноярском крае на аукционе магазин, а когда попыталась зарегистрировать право собственности на него, ей отказали. Причина – здание продали без земельного участка. Как такое в принципе могло получиться? Это первое, о чем хочется спросить. Ведь согласно земельному законодательству здания всегда продаются с земельным участком, так как они по сути неделимы. Не может же здание висеть в воздухе!?

Парадоксальности в эту ситуацию добавляет и то обстоятельство, что 2/3 земли под магазином находятся в аренде у той же самой предпрнимательницы, которая его приобрела. Казалось бы, что же тогда мешает признать право собственности на магазин, если и он, и земля под ним в распоряжении одного лица? Неурядица с оформлением документов. На это указала регистрационная палата, куда предпринимательница обратилась с документами о покупке магазина. Получается, администрация не доглядела и не проверила документы на землю прежде, чем объявлять аукцион о продаже магазина.

К сожалению, пренебрежение к документации и вообще к правилам проведения сделок, тоже весьма распространенное являение в местных администрациях.

В сообщении об аукционе говорилось, что магазин стоит на земле, которая находится в госсобственности

Сообщение о проведении аукциона опубликовал в местной газете глава районной администрации Красноярского края. В сообщении говорилось о продаже торгового павильона площадью 370 квадратных метров. Тут же было указано, что здание расположено на участке государственной собственности, который, правда, сдан в аренду.

В сообщении также указана начальная цена имущества – чуть больше 1 миллиона рублей, но без уточнения, включается ли в эту сумму стоимость земельного участка.

Татьяна Горячая заплатила за магазин 3 миллиона рублей

Таким был итог аукциона. Предпринимательница предложила цену в 3 миллиона рулей, и стала победительницей. Затем она подписала соответствующий договор и заплатила всю сумму.

Как выяснилось, большая часть земли под магазином находилась в аренде – тоже у Татьяны Горячей. Договор аренды с администрацией она подписала в 2004 году на 10 лет. Возможно, именно поэтому она и подала заявку на участие в аукционе – распоряжаясь землей, предпринимательница хотела приобрести и магазин, который стоял на ней, чтобы в последующем владеть и тем, и другим.

В регистрации права собственности на магазин Татьяне Горячей отказали из-за нарушений законодательства

Краевое УФРС мотивировало свой отказ так: здание продано по сути без земельного участка, что нарушает законодательство. Почему УФРС утверждает, что здание продано без участка? Потому что участок документально не подтвержден: не сформирован в размере, соответствующем размеру здания, не прошел кадастровый учет, ему не присвоен кадастровый номер.

Так как Горячая уже заплатила за магазин, но получить в собственность его не могла, она обратилась в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать с администрации 3 миллиона рублей, то есть вернуть свои деньги.

Разные судебные инстанции принимали противоположные решения

Рассмотрев иск предпринимательницы, арбитражный суд Красноярского края ей отказал. Однако 3ААС это решение суда первой инстанции отменил, и у Татьяны Горячевой появилась надежда получить свои деньги обратно. К сожалению, ФАС ВСО лишил ее такой надежды, так как оставил в силе решение суда первой инстанции.

Тогда предпринимательница обратилась с жалобой в ВАС РФ, судебная коллегия которого передала дело в Президиум ВАС.

На суде представитель администрации уверяла, что Горячевой не раз предлагали выкупить участок

По словам представителя администрации, она не просто не противилась решению проблемы с земельным участком, а напротив, стремилась ее решить. Для этого предпринимательнице неоднократно направлялись письма с предложением выкупить участок.

Тогда судьи ВАС напомнили, что с Горячей был ранее заключен и в настоящее время действует договор аренды этого же участка. Зачем же его покупать? На это представитель администрации ответила: регистрация права собственности на здание не происходит из-за того, что не расторгнут договор аренды. Поэтому Горячая будто бы специально добивается возврата денежной суммы. Но выплатить ее сейчас для администрации весьма проблематично.

Администрация признала, что участок не был оформлен надлежащим образом, хотя это необходимо было сделать до аукциона

Представитель администрации не отрицала, что кадастровый план необходимо было привести в соответствие законодательству и оформить участок.

Но если администрация осознавала это, то, по мнению судей, она указала в сообщении недостоверные сведения об участке. На момент аукциона по действующему законодательству земля относилась не к государственной, как было указано в объявлении, а к муниципальной собственности и подлежала кадастровому учету. Предметом сделки может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

К такому же заключению пришел и 3ААС. Он посчитал, что договор купли-продажи магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным в силу ничтожности. С этим в своем определении согласилась и коллегия судей ВАС РФ.

Судьям ВАС РФ пришлось разъяснить элементарное: здание магазина можно было продавать только вместе с землей

На это указывает закон о приватизации государственного и муниципального иумщества. Судьи ВАС поинтересовались у представителя администрации, принимала ли вообще она во внимание положения этого закона. Исходя из статьи 28, спорное здание и земельный участок под ним подлежали совместной продаже на аукционе. Отчуждение здания происходит одновременно с земельным участком. Администрация слабо протестовала, что в ГК об этом не указано.

Иными словами, инертная администрация, выставив магазин на аукцион, не только не подозревала о том, что земельный участок находится в муниципальной собственности, но и о том, что он реализуется вместе с магазином?

В итоге ВАС оставил в силе постановление 3ААС, который, по мнению Президиума, правильно оценил обстоятельства по делу. Теперь районная администрация обязана вернуть деньги предпринимательнице Горячей, так как сделка купли-продажи здания признана недействительной. Своим постановлением ВАС РФ подтвердил практику, которой арбитражные суды придерживались и ранее: реализовать здание можно вместе с земельным участком.

Виктория Цыганкова, Лев Миров

Здравствуйте!
Поступил заказ на оценку дома, для целей вступления в наследство. Не знаю, почему нотариус запросил отчёт об оценке, а не довольствуется инвентаризационной стоимостью, но факт остаётся фактом. Переспросил у заказчика три раза: "Землю оценивать будем?". "Нет, – говорит ,- нотариус запросил только стоимость дома".
Оценка земли дополнительных денег стоит, навязывать лишние траты не стал. Документы на землю разглядывать не стал(молод, глуп – признаю).
А сейчас вот сижу и чешу репу: а можно ли оценить здание, без учёта стоимости земельного участка, ну хотя бы того, что под зданием(пятно застройки)? Ведь, даже для затратного подхода стоимость ЗУ нужно учесть, т.к. мы не сможем воспроизвести здание, не имея места воспроизводства.
С другой стороны, есть предположение, что права на ЗУ не оформлены, т.к. в выписке из похозяйственной книги, значится, что ЗУ находится в пользовании.

Кстати, правомерным ли будет отказ от сравнительного подхода, на том основании, что на рынке нет предложений домов без земельного участка?

Ответы 19

Участок вам все равно придется оценивать, а потом отнимать его от единого объекта недвижимости, просчитанного сравнительным подходом.

Что-то я запутался, видимо спать пора. А зачем нам тогда в затратном ЗУ(весь прилегающий к дому)? Или мы учитываем только площадь под домом(пятно застройки)?

Оценивать зу ведь надо? Поэтому и оцениваем его в затратном подходе, т.к. это верно методологически. Но в согласовании зу участвовать не будет.

"Оценивать ЗУ ведь надо?"(с) Ну, изначально была постановка, что ЗУ не оцениваем. Только, если из-за того. что это верно методологически.

Тут опять же встаёт вопрос идентификации объекта оценки. Ведь если объект оценки "дом", то(если я правильно понял Ваши рекомендации) в затратнике мы оцениваем "дом" и "ЗУ", а в выводах, всё равно напишем. что стоимость объекта оценки(дома) полученная с помощью затратного подхода, такая-то. Вопрос. зачем огород городить(оценивать ЗУ) в затратном. если можно оценить только стены, а стоимость ЗУ, как не застроенного, рассчитать в сравнительном?

Другое дело. если объектом оценки, мы, как предложил Вячеслав Григорьев, обозначим "дом + ЗУ". тут согласен.

Не думаю, что вопрос достоин отдельной темы, поэтому задам здесь.

Как обозначить объект оценки и какую площадь проставить, если есть дом с пристроенным сараем(одна стена смежная) и неотапливаемым помещением(коридор)?

Свидетельства нет. Есть выписка из похозяйственной книги и технический план.

В тех.плане указано, что площадь жилого дома 47,5 кв.м.( отапливаемая площадь).

Состав объекта: жилой дом(27.1 кв.м), холодная пристройка(21,9 кв.м), пристройка(20,4 кв.м), сарай(57 кв,м) Итого: 137,9 кв.м.

Оценить надо весь объект, т.е. писать, что объектом оценки является жилой дом площадью 47.5 кв.м, скорее всего не правильно. Писать: "жилой дом, площадью 137,9 кв.м", видимо неверно. т.к. сарай и холодная пристройка не являются частями дома, в понимании ЖК.

При продаже зданий (сооружений) новый владелец получает в собственность не только само строение, но и землю, находящуюся под ним. В соответствии с действующим законодательством, существует запрет на отчуждение сооружения без земельного участка. При этом в определенных случаях может потребоваться оценка здания без земельного участка.

Когда здание оценивается без земли?

В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

• для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба;
• если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества;
• если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы:

• доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости. В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости;
• затратный подход, который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа;
• сравнительный подход, базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу. При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов.

Подходы оценки зданий без земли и проблемы их применения

Ключевые проблемы при оценке зданий без земельного участка непосредственно связаны с особенностями определения стоимости недвижимости. Здание является улучшением земельного участка, его неотъемлемой частью, вкладом в первоначальную стоимость земли. При этом, как правило, цена земли в комплексе с понесенными на строительство затратами не равняется стоимости единого объекта недвижимости. Сегодня в оценочной практике не существует методик, позволяющих в полной мере учесть влияние данного фактора.

Рассмотрим подробнее, какие проблемы применения оценки зданий без земельного участка возникают при использовании разных подходов.

Оценка стоимости затратным подходом осуществляется на основании расчета затрат, требуемых на построение двух абсолютно идентичных зданий (по аналогичному проекту, из тех же строительных материалов). Но при использовании данного подхода во внимание не берется такой важный фактор, как месторасположение строения. При этом очевидно, что объект, построенный в центре города или в районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже, чем аналогичный объект на окраине.

Кроме того, в рамках затратного подхода возникают проблемы определения уровня износа, что непосредственно влияет на цену объекта. Сложность определения износа связана с:

• неактуальностью информации о физическом износе в технических документах;
• отсутствием сведений о проведенных капитальных или косметических ремонтах;
• невозможностью определить реальный уровень износа, основываясь на визуальном осмотре.

Проблемы оценки недвижимости без земельного участка также возникают при использовании сравнительного подхода. Необходимо учитывать, что строение невозможно продать без земельного участка. При этом, чтобы оценить стоимость самого здания, необходимо из стоимости единого объекта недвижимости извлечь цену земли. Осуществить подобные расчеты достаточно сложно в связи с рядом проблем:

недостаточная развитость рынка. Конечно, в регионах с развитым рынком земли оценка стоимости земельных участков, как правило, не вызывает сложностей. Но в случае малоразвитого рынка и отсутствия необходимых исходных данных для сравнения оцениваемого объекта с аналогами, возникает необходимость применять корректировки с учетом местоположения;

высокая степень износа. Для очень старых строений или зданий, пострадавших в результате чрезвычайных происшествий, простые методы выявления стоимости попросту не работают. В подобном случае требуется проведение тщательного анализа состояния постройки и определение пригодности к эксплуатации либо необходимости сноса и оценки по годным остаткам;

размер земельного участка. Нередко возникают случаи, когда размер земельного участка существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации оцениваемого здания. В подобной ситуации приходится проводить дополнительные исследования с целью определения излишней площади земли. Кроме того, излишняя площадь может быть и у объекта-аналога. В данном случае методика оценивания также во многом зависит от развитости рынка, кроме того, в условиях отсутствия достаточной информации об аналогичных сделках оценщику приходится применять большое число корректировок, что напрямую влияет на итоговый результат.

Особенности проведения оценки зданийбез земли с использованием доходного подхода связаны со сложностями:

прогнозирования будущих денежных потоков;

определения ставок дисконтирования и капитализации;

распределения денежных потоков между зданием и землей.

На практике в качестве прогнозируемых доходов, как правило, используются арендные ставки для оцениваемой недвижимости, определяемые с помощью сравнительного подхода. Главная сложность заключается в том, что зачастую в аренду сдаются помещения, в связи с чем возникает необходимость применения дополнительных корректировок. При этом результаты оценки в значительной степени зависят от развитости рынка.

Кроме того, при необходимости выделения доходов от сдачи здания и земли по отдельности, возникают те же проблемы, что и при использовании сравнительного подхода.