Предварительный договор будущей вещи

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее – суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

ГАРАНТ:

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 мая 2012 г. N 17395/11

Председатель
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Секретарь
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем. В частности, обращается внимание на следующее.

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Продавца через суд нельзя понудить приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но последний по договору вправе требовать, чтобы контрагент передал недвижимость, являющуюся предметом сделки. Иск должен быть удовлетворен, если имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Сделку следует считать договором простого товарищества, если из ее условий усматривается, что каждая сторона вносит вклад (передает земельный участок, предоставляет денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы) для общей цели – создания объекта недвижимости.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Текст постановления опубликован в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2011 г., N 9

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее – суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости,

однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

На VI Всероссийском конгрессе «Государственное регулирование градостроительства 2014. Весна», прошедшем в последние дни марта, заместитель начальника Управления частного права ВАС РФ Денис Новак рассказал о том, как постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах, разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54) сделало приобретение будущей недвижимости более реальным.

Несмотря на то что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо. Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРП. По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.

Как отметил в своем выступ­лении Д. Новак, одна из главных задач, которые решил Пленум ВАС РФ в постановлении № 54, — это преодоление указанной позиции. Аргументы в пользу возможности купли-продажи будущей недвижимости основы­ваются на том, что ст. 455 ГК РФ не требует наличия товара в собственности у продавца. Кроме того, в постановлении № 54 показывается различие ситуаций заключения и исполнения договора. Чтобы заключить договор, устанавливающий обязательство одной из сторон передать товар в собственность другой и обязательство последней заплатить за товар деньги, вовсе не требуется наличия у продавца права собственности на товар. Главное, чтобы он смог обеспечить переход права собственности к покупателю в тот момент, когда договор должен быть исполнен. То есть в случае продажи недвижимости принципиально, чтобы отчуждатель собственности имел зарегистрированное право на объект на этапе, когда права должны перейти покупателю (см. также «ЭЖ», 2013, № 22, с. 13).

По мнению Пленума ВАС РФ, отсутствие кадастрового номера не мешает индивидуализации предмета договора, если речь идет о купле-продаже будущей недвижимости (п. 2 постановления № 54). Имущество, подлежащее передаче покупателю, можно определить, указав и иные сведения: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, его характеристики, преду­смотренные проектной документацией. Эта позиция, отметил Д. Новак, основывается на реальной практике заключения подобных договоров, когда стороны находили способы описания того, что продается и покупается, хотя объект еще не был построен.

Д. Новак подчеркнул, что разъяснения постановления № 54 направлены на то, чтобы спасать договор до тех пор, пока это возможно. Например, в п. 2 указывается на то, что если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации проданной недвижимости, но они есть в акте приема-передачи, то такой договор признавать незаключенным нельзя. А в пункте 3 предлагается в случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю, устанавливать действительную волю сторон, исходя не только из подписанного договора, но и из иных доказательств. А также принимать во внимание практику, сложившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. И только если суд, изучив доказательства, придет к выводу, что стороны не достигли соглашения по поводу предмета сделки, признавать договор незаключенным.

Предварительный договор с предоплатой — это договор купли-продажи

Из-за ошибочного представления о том, что не созданную недвижимость продать нельзя, возникало множество проб­лем. Одна из них была связана с тем, что, учитывая высокую вероятность признания договора купли-продажи незаключенным по причине неопределенности объекта без кадастрового номера, стороны использовали иные конструкции договоров, которые, на их взгляд, позволяли оформить сделку более легитимным способом. Но когда из таких договоров возникали споры, суды терялись в квалификации договоров и правовых механизмах защиты интересов их сторон.

В качестве одного из суррогатов договора купли-продажи нередко выступал предварительный договор, содержащий обязанность продавца заключить договор купли-продажи в будущем, когда право собственности на объект будет зарегистрировано. И обязанность покупателя сразу внести либо всю сумму, либо большую ее часть. Среди существенных условий в таких договорах указывается срок, к которому должен быть возведен объект недвижимости, а также через какое время после введения его в эксплуатацию должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Если объект в указанные сроки в эксплуатацию не вводился, «будущий» покупатель оказывался в затруднительном положении: деньги уже заплачены, а объект он так и не получил. Но если покупатель обращался в суд с требованием о взыс­кании с продавца процентов хотя бы за время просрочки, суды, как правило, отказывали ему, ссылаясь на то, что такая мера согласно ст. 487 ГК преду­смотрена только для защиты прав покупателя в случае предварительной оплаты по догово­ру купли-продажи. А предварительный договор судами как договор купли-продажи не рассматривался. В результате продавцы недобросовестно пользовались ситуацией, позволяющей заблокировать возможность взыскания с них процентов.

В постановлении № 54 был сделан важный шаг для предотвращения дальнейших злоупот­реблений такого рода. В пунк­те 8 этого документа сказано, что если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества еще до заключения основного до­говора уплатить всю цену или существенную ее часть, то суды должны квалифицировать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Ведь экономически отношения сторон в данном случае являются не чем иным, как догово­ром купли-продажи: размер уплаченной суммы, соответствующий цене вещи, не позволяет расценивать его как аванс. Как отметил Д. Новак, в результате этого разъяснения покупателям по предварительным договорам стали доступны все способы защиты гражданских прав: можно потребовать возврата предоплаты, начисления процентов за время просрочки, а также истребовать имущество в натуре или понудить продавца к регистрации перехода права собственности. Прикрывать договорные отношения предварительными договоренностями больше нет смысла.

У инвестора не больше прав, чем у других кредиторов застройщика

Еще одну ошибку шедшей не в том направлении судебной практики исправил п. 4 постановления № 54, посвященный инвестиционным договорам.

Судебная практика полагала, что раз в законодательстве (в Федеральном законе от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ­ляемой в форме капитальных вложений» и Законе РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») содержатся правила об инвестиционных догово­рах, заключаемых с целью строительства недвижимости, то это отдельные виды договоров, а не те, что поименованы в ГК РФ.

Такими инвестиционными договорами предусматривалось, что долевая собственность их участников на возводимый объект возникает изначально, еще до всякой регистрации права собственности на него. И при неисполнении инвестиционного договора его участники могли обратиться в суд с требованием о признании прав на незавершенное строительство, хотя эти права пока еще не принадлежат какому-либо субъекту. Тем самым нарушалось правило п. 2 ст. 8.1 ГК РФ о том, что права собственности на имущество, подлежащие регистрации, могут возникнуть только с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (на момент принятия постановления № 54 оно содержалось в ст. 8 ГК РФ, но после вступ­ления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ перенесено в ст. 8.1, см. «ЭЖ», 2013, № 1, с. 10).

Пленум ВАС РФ сформулировал разъяснение в п. 4 постановления № 54 исходя из того, что договор характеризуется не своим названием, а целью сторон и конструкцией их прав и обязательств. Слово «инвестиционный» в названии договора указывает лишь на его экономическую, а не правовую суть. В постановлении № 54 судам предлагается устанавливать, в чем заключается правовая суть инвестиционных договоров, к каким поименованным видам договоров они относятся и, исходя из этого, разрешать споры согласно нормам гражданского законодательства. В тексте постановления № 54 среди таких договоров упоминаются договоры купли-продажи, подряда или простого товарищества, которые регулируются соответственно главами 30, 37 и 55 ГК РФ.

Но главная заслуга постановления № 54 заключается в разъяснении о том, что возможность потребовать передачи причитающейся участнику инвестиционного договора доли имущества возникает только после первой регистрации прав на недвижимость. При этом, как пояснил Д. Новак, требования будут носить обязательственный характер — «о понуждении к исполнению» и не смогут рас­сматриваться судами как требования о признании доли в праве, даже если сформулированы таким образом. А это значит, что права на недвижимость, созданную по инвестиционному договору, как и на любую недвижимость, возникают только после их государственной регистрации и могут быть отчуждены в пользу приобретателя только после первичной регистрации.

По мнению Д. Новака, это гораздо более справедливый подход, чем тот, что превалировал в судебной практике до принятия постановления № 54. При прежней модели права стороны инвестиционных договоров получали приоритет перед правами других кредиторов, например, подрядчиков, которым застройщик задолжал за выполненные работы, или работников, которым не была выплачена заработная плата. Позволяя сразу признавать право на долю в общей собственности, судебная практика давала возможность в случае банкротства застройщика вырезать из конкурсной массы серьезные куски в пользу инвестиционных кредиторов в обход других.

Уклонение продавца от регистрации прав не поможет избежать передачи здания покупателю

Возможность квалифицировать инвестиционные договоры как поименованные сделало их регулирование понятным как судам, так и участникам оборота. В результате для последних стал доступен весь спектр способов защиты прав приобретателей по таким договорам. Д. Новак привел примеры защиты прав приобретателей недвижимости по договорам купли-продажи, подряда и простого товарищества.

В рамках договора купли-продажи будущей вещи, если продавец не построил объект недвижимости, заставить его исполнить это обязательство в натуре невозможно. Но, как поясняется в п. 5 постановления № 54, покупатель вправе потребовать от продавца возврата уплаченной вперед денежной суммы, процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков. Для простоты расчетов убытки могут определяться, в частности, как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Если же объект построен и право на него зарегистрировано за продавцом, покупатель может предъявить к последнему требования о передаче вещи (ст. 398 ГК РФ), которые могут соединяться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Недобросовестные продавцы, понимая, что регистрация прав собственности на построенный объект недвижимости открывает двери для требований покупателей о передаче вещи в натуре, специально тянут с регистрацией. Но и при таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, ситуа­ция не остается безвыходной для покупателя.

Покупатель может потребовать понуждения продавца зарегистрировать права на объект недвижимости и одновременно потребовать перевести эти права на себя, сославшись на положения ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Суд, убедившись, что объект действительно построен, скорее всего эти требования удовлетворит. Таким же образом можно преодолеть затягивание одной из сторон подписания акта о реализации инвестиционного контракта, когда инвестиционный договор, он же договор купли-продажи, предусматривает, что права сторон на создаваемую по нему недвижимость распределяются только после такого подписания.

Статья 10 ГК РФ, по мнению Д. Новака, может помочь обос­новать способ защиты прав при любом затягивании совершения каких-то действий, если это совершение является необходимым условием передачи прав на недвижимость по инвестиционному договору. Это справедливо и для случаев, когда в затягивании виноват не продавец, а, например, государственный орган. По словам Д. Новака, подготовлено дополнение в постановление № 54, разъясняющее нюансы такой ситуации, и Пленум ВАС РФ должен успеть принять его до прекращения своей работы. Но и без этого дополнительного разъяснения участники оборота могут защищать свои права, ссылаясь на ст. 10 ГК РФ.

Оплата работ частью построенной недвижимости — тоже продажа

Инвестиционный договор, пре­дусматривающий привлечение собственником земельного участка третьего лица для строи­тельства на этом участке определенного объекта за плату, является договором подряда (п. 6 постановления № 54). Если вознаграждением для подрядной организации будут не деньги, а часть помещений в будущем объекте недвижимости, договор признается смешанным. В части обязаннос­тей по строительству к договору будут применяться нормы о строи­тельном подряде, а в час­ти расчетов — нормы, регулирующие договор купли-продажи. Поскольку собственник земельного участка в этой ситуации без проблем может зарегистрировать права на построенный объект недвижимости, более слабой стороной договора часто оказывается подрядчик. Для защиты своих интересов в случае невыполнения другой стороной обязанности оплатить тем или иным образом результат работ, подрядчик может воспользоваться правом удерживать результат работ и не предавать его заказчику (ст. 712 ГК РФ).

Инвестиционные договоры, целью которых является создание объектов недвижимости на внесенные их участниками средства, в п. 7 постановления № 54 квалифицируются как договоры простого товарищества. Отдельное внимание уделено договорам, в которых один из участников в качестве своего вклада вносит земельный участок, а другой финансирует строительство. При таких обстоятельствах, отмечает Д. Новак, важно удостовериться в госрегистрации права долевой собственности участников товарищества. Поскольку в ином случае долевая собственность на возведенную на участке недвижимость автоматически у всех участников товарищества не возникнет. В силу пункта 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество может быть зарегистрировано только на лицо, имеющее в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором такой объект возведен. Если владелец участка уклонился от регистрации долевой собственности на него всех товарищей, то введенный в эксплуатацию объект недвижимости может быть зарегистрирован только за ним. Правда, другие участники до­говора одновременно с этим получают право обратиться в суд с требованием о разделе имущества в натуре или еще до завершения строительства объекта предъявить к забывчивому участнику требования о понуждении оформить земельный участок в общую собственность.

Защита кредиторов банкрота — не повод для того, чтобы поддерживать его недобросовестное поведение

По наблюдениям Д. Новака, разъяснения постановления № 54 серьезно стабилизировали отношения, возникающие при продаже будущих объектов недвижимости. Теперь гораздо труднее признать такие догово­ры незаключенными, а права и обязанности сторон по ним справедливо сбалансированы. Тем не менее, в судебной практике за два года, прошедшие после принятия постановления № 54, уже встречаются случаи злоупотребления его положения­ми.

В качестве примера Д. Новак привел дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из них должен был внести в общее дело земельный учас­ток, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем. Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада. На каком-то этапе строительства против владельца участка было возбуждено дело о банкротстве. Ссылаясь на разъяснение постановления № 54, арбитражный управляю­щий включил и участок, и построенный объект в конкурсную массу. Он руководствовался тем, что участок не передан в долевую собственность в качестве вклада и зарегистрировать право собственности на результат строительства можно только на землевладельца-банкрота. На то, что другой участник договора полностью профинансировал строительство, причем продолжал это делать и после объявления землевладельца банкротом, арбитражный управляющий не обратил внимания и никак его интересы не учел. Второй участник обратился в суд с требованием о признании своей доли в праве собственности на построенный объект. Суды первой и апелляционной инстанции его требование удовлетворили, но суд кассационной инстанции, опираясь на постановление № 54, отказал, пояснив, что единственный собственник объекта — это владелец участка. Текст надзорного постановления по делу еще не опубликован, но о принятом решении уже известно: постановление суда кассационной инстанции отменено и дело передано на новое рассмотрение.

Из Определения от 31.01.2014 № ВАС-16768/13 по указанному делу видно, что судьи, скорее всего, поддержат выводы о злоупотреблении правом со стороны землевладельца. Сначала он не исполнил свою обязанность по регистрации долевой собственности на участок, затем его арбитражный управляющий включил участок с построенным на нем объектом в конкурсную массу. В результате добросовестный участник не смог ни получить свою долю, ни стать кредитором и принять участие в разделе конкурсной массы.

С точки зрения Д. Новака, возможность признания судом за добросовестным участником доли в праве собственности на возведенный объект и учас­ток сомнительна. Правильным решением, которое не разрушит концепцию постановления № 54, будет признание такого лица текущим кредитором на основании того, что оно предоставляло средства должнику после возбуждения дела о банкротстве. Правда, передавая дело на новое рассмот­рение, Президиум ВАС РФ обратил внимание суда на то, что по некоторым другим делам в отношении того же должника тот же самый суд кассационной инстанции удовлетворял требования о признании доли в праве, а конкретно в этом случае — нет. Но в любом случае, отмечает Д. Новак, очевидно недобросовестное поведение одной из сторон спора должно приводить к отказу в защите ее права.