Прогноз цен на недвижимость в москве

Коротко о главном

Ноябрь 2019: В октябре 2019 г. цены на недвижимость продолжали расти по инерции, за счет дорогого сегмента. Дешевый при этом ушел в минус. Такая ситуация характерна для периодов торможения рынка.

О том, что покупательская активность падает и потенциал для дальнейшего роста цен исчерпан, свидетельствует и динамика сделок со «вторичкой». Уже пятый месяц подряд Росреестр регистрирует меньше переходов прав на недвижимость, чем в прошлом году, а с августа показатели падают и в годовом, и в месячном выражении. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

Прогнозы в деталях

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

Текущая ситуация

В октябре 2019 г. цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли за счет дорогой недвижимости. Большая часть «демократичного» жилья при этом подешевела. Эти тенденции и отражает ценовая динамика в разрезе географии. В антилидерах рейтинга самые доступные локации – районы за МКАД, Восточный и Северо-Восточный округа. А престижные Центральный, Западный, Северо-Западный округа дорожали быстрее, чем рынок в среднем.

Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн

Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон.

Калькулятор «Оценка стоимости продажи квартиры» является простым и удобным способом узнать примерную величину стоимости квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши.

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

Спрос стоит на месте, объем предложения растет

Первичный рынок – это перевернутая пирамида

Эконом-класс перестал быть драйвером роста

Квартирография ищет золотую середину

Пятый элемент Александра Вахмистрова

Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Где мы находимся?

Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Прогноз цен на недвижимость интересует инвесторов, желающих выгодно вложить средства, риелторов и граждан, намеревающихся приобрести/продать жилье или коммерческое помещение. В этом случае будет интересен подробный анализ текущей ситуации на рынке, проведенный нашими экспертами.

Факторы, влияющие на цену недвижимости

Изменение средней стоимости на жилые помещения в 2019 году произойдет под воздействием нововведений в законодательстве РФ. Поднятие НДС до 20%, вступившее в силу с 01.01.2019, стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Из-за уменьшения платежеспособности населения ожидается снижение покупательского спроса.

На подорожание жилья сказываются перечисленные ниже факторы.

1. Расходы на улучшение качества городской среды. С 2016 г. начал реализовываться госпроект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», что сказывается на увеличении средней длительности строительного цикла (≈2 года). Теперь больше внимания уделяется организации инфраструктуры, что привело к повышению стоимости квадратных метров.
2. Инфляция по мнению аналитиков Центробанка РФ в 2019 г. превысит отметку в 4%. Обесценивание — катализатор роста цен, поскольку расходные материалы, услуги бригады, логистические работы и др. компоненты строительного процесса подорожают.
3. Снижение реальных доходов населения, которое длится несколько лет подряд, выступает в качестве сдерживающего фактора. Застройщикам невыгодно резко увеличивать стоимость жилья, поскольку основная масса потенциальных покупателей отпадет. Чтобы сгладить негативный эффект от непрерывного увеличения стоимости недвижимости, государство активно поддерживает и развивает жилищное кредитование.
4. Ипотека — важный элемент, напрямую влияющий на формирование рыночных цен. Банковские организации совместно с застройщиками и государством расширяют возможности кредитной сферы. Вводятся сниженные проценты при покупке новостроек у партнеров банка, льготные условия для молодых семей, военнослужащих и т. д. Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки на отметке 7.75%, несмотря на падение рубля, позитивно сказывается на обстановке в сегменте.

Поскольку на динамику изменения цен одновременно влияют несколько положительных и отрицательных факторов, резкого увеличения стоимости жилых объектов не предвидится. Будет наблюдаться незначительный, но стабильный рост.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Новое жилье будет расти под воздействием следующих факторов:

1. Изменения в ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привела к вытеснению ряда крупных застройщиков, что может спровоцировать возникновение дефицита новостроек. Подобная ситуация приведет к удорожанию строящихся и недавно сданных в эксплуатацию квартир.
2. Под воздействием повышения НДС, инфляции увеличатся расходы на строительно-монтажные работы и приобретение материалов, что повлечет подъем цен.

Стабильное уменьшение реальных доходов населения и высокий уровень безработицы в регионах означает, что люди продолжат переезжать в крупные города, преимущественно федерального значения. Это способствует повышению спроса на аренду жилья, но не покупку новых квартир.

На вторичном рынке действует теория цикличного развития рынка, подразумевающая, что стоимость на недвижимость снижается каждые 10-12 лет. Эксперты предполагают, что ценовой минимум будет зафиксирован в 2020-21 гг.

Непродолжительный подъем цен в 2018 г. обусловлен несколькими факторами:

• повышением инфляции;
• увеличением тарифов на услуги и ресурсы ЖКХ;
• страхом, что будут отменены государственные субсидии в ипотечном кредитовании.

Под их воздействием снизилась покупательная способность населения, а спрос на вторичном рынке недвижимости, напротив, повысился.

Цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге: каких изменений ждать

Из-за ухудшения ситуации на рыне труда и повышением безработицы в провинциальных городах и ряда других факторов, продолжится тенденция на переселение в столичные регионы. Этим будет стимулировано увеличение спроса на съем. По статистике, большинство молодых семейных пар, которым удалось обустроиться на новом месте, приобретает «черновую» квартиру не раньше, чем через полгода.

Учитывая, что большинству новоприбывших не удается в короткие сроки найти высокооплачиваемую работу в столичном регионе, квартиры в новостройках приобретаются в основном с целью дальнейшей сдачи в аренду. На вторичное жилье в Санкт-Петербурге и Москве тоже ожидается рост цен, хоть и не столь значительный, как на первичное. Прогнозируется, что показатель увеличится на 1.5-2%.

Что изменится в регионах

В регионах страны ожидается незначительное снижение цен на старые квартиры. Обвала рынка не будет, но нынешние цены могут уменьшиться на 8-10%. Ситуация в крупные городах России выглядит следующим образом.

Город	Расположен	Ситуация с жильем	Чего ожидать в будущем
Екатеринбург	Крупный экономический и культурный центр Урала	Ситуация здесь сходна с той, ято характерна для столичных районов. Большое количество приезжих способствовало развитию жилищного рынка. В особенности это стало заметно во втором полугодии 2018 г., когда спрос на новые квартиры вырос приблизительно на 27%, а цены на 6%. Ажиотаж был обусловлен опасением, что в 2019 г. будет резкий скачок стоимости недвижимости	Тенденция растущих цен продолжится, но спрос будет уменьшаться из-за снижения покупательской способности населения
Смоленск	Промышленный центр на западе РФ	Наблюдается снижение интереса клиентов к сегменту вторичного жилья, связанное с повышением тарифов на ЖКУ. В новостройках часто используется индивидуальное отопление, а стоимость обслуживания значительно дешевле. Из-за уменьшения спроса установился нисходящий ценовой тренд. Новостройки приобретаются преимущественно для улучшения собственных бытовых условий, а не в качестве объектов для вложения капитала	Большого роста цен не предвидится
Тамбов	Город в ЦФО	Невысокий уровень благосостояния населения, поэтому первичный рынок жилья будет развиваться намного медленнее, чем в миллионниках и быстро развивающихся городах	В 2019 г. предполагается застой на рынке. Чтобы стимулировать продажи, застройщики могут немного снизить цены, но больших скидок ждать не стоит
Красноярск	Один из наиболее динамично развивающихся городов Восточной Сибири	Сюда стекаются крупные инвестиции и большое количество приезжих из соседних населенных пунктов и регионов. Здесь наблюдается процесс, сходный с ситуацией в Екатеринбурге. Стремительный рост цен начался осенью 2018 г., когда средняя стоимость квартир увеличивалась на 2% ежемесячно.	По оценкам экспертов, тенденция, которой способствовало повышение ключевой ставки и спроса на жилье, продержится до середины 2019 г.

Крым, благодаря государственным дотациям и частным инвестициям, развивается быстрее большинства других регионов страны. Появление новых объектов инфраструктуры (Крымский мост, аэропорт «Симферополь», федеральная автомобильная трасса «Таврида») тоже положительно сказывается на привлекательности полуострова. Сюда стекаются жители соседних областей, а состоятельные граждане и компании вкладывают средства в жилищный сектор с с долгосрочными целями. В большинстве городов Крыма цены на объекты вторичного рынка снижаются или остаются неизменными, поскольку интерес жителей переключился на новостройки. Стоимость на загородные дома снижается на фоне активного увеличения спроса.

Прогноз Минэкономразвития

Специалисты считают, что ближайшие 1-2 года рынок будет падать на 10-11% в год. Тенденция останется неизменной вплоть до 2020 г. Предполагается, что средняя стоимость 1 м² в Москве может упасть до 120 000 р. По мнению экспертов, спрос значительно увеличится после понижения ставок по ипотеке, которые в 2019 г. установятся на уровне 8-9%, а к 2020 — 6-7%. Прогноз Министерства экономического развития у многих независимых аналитиков вызывает скепсис. И коммерческие банки настроены менее позитивно в этом вопросе, ожидая, что реальная ставка будет около 10%.

Политика девелоперов и мнения экспертов

Застройщики не желают терять потенциальных клиентов из-за постоянного подорожания жилья, поэтому прибегают к различным уловкам:

1. Развитие малогабаритного жилья. Даже на стадии строительства часто производится перепланировка двухкомнатных квартир в трехкомнатные. Средний метраж «трешек» в Петерубурге составляет 72 м², хотя несколько лет назад аналогичный размер предполагался для 2-комнатных объектов.
2. Зачастую девелоперы, занимающиеся продвижением загороднодного жилья, уменьшают его этажность, что сокращает срок сдачи объектов. Это привлекает покупателей, которые не желают долго ждать строительства домов.
3. Многие застройщики сдают объекты с полностью отремонтированными квартирами. У большинства молодых семей не остается денег на отделку, из-за чего оттягивается момент приобретения. Чтобы этого не происходило, девелоперы вынуждены идти на уступки.

Качественный маркетинг оказывает большое воздействие на привлекательность жилья. Чтобы заинтересовать клиентов, дома с повышенным кофмортом именуют «апартаментами бизнес-класса». Часто в ход идут различные скидки и промоакции. Цены на недвижимое имущество будут расти по мнению большинства экспертов.

Аналитик Д. Соболев считает, что поднятие НДС станет одним из определяющих факторов, влияющих на ценовой рост.

«Стоимость строительства для девелоперов может вырасти на 0.5-1% суммарно, что повлияет на прибыльность бизнеса. В условиях повышенной конкуренции на выгодную цену для покупателей недвижимости это может повлиять незначительно».
Дмитрий Соболев, финдиректор девелоперской компании «Сити-XXI век»

Несколько иного мнения придерживается специалист из компании «Группа ПСН» Е. Тейн. Она предполагает, что поднятие НДС возымеет только косвенное воздействие на рынок недвижимого имущества.

Узнайте, где В Москве можно купить недорогое жильё.

«На основе роста НДС можно предполагать исключительно косвенное влияние на покупателей жилой недвижимости, поскольку вырастут цены на все массовые товары. Это приведет к снижению платежеспособности потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Тейн, директор по розничным продажам девелоперской фирмы «Группа ПСН»

Глава Сбербанка Г. Греф предположил, что в 2019 г. будет наблюдаться снижение количества выдачи ипотечных кредитов из-за увеличения ставок. Это приведет к снижению спроса и покупательской способности населения.

«Очевидно, что будет уменьшаться количество предложений. Если будет несколько приостановлен спрос, это приведет к взлету цен. Для россиян, разумеется, оба параметра крайне важны: ставка по ипотеке и цена жилья».
Герман Греф, президент Сбербанка в интервью телевизионному каналу «Россия 24»

Специалисты в Российском экономическом университете им. Г.В. Плеханова придерживаются мнения, что рынок будет падать в начале 2019 года, а к концу наметится восходящий тренд. Девелоперы займут пассивную позицию, отложив активное строительство новых объектов. К 2020 г. будет достигнут уровень цен, соответствующий показателям 2013 г.

Прогноз для ипотечного кредитования

В 2018-19 гг. некоторые российские банки в надежде повысить интерес к ипотеке предприняли меры по снижению первого взноса. Отдельные компании предложили финансовые продукты, где платить нужно, начиная со 2-3 месяца. Большого интереса у потенциальных клиентов нововведения не вызвали, поскольку тарифы по ним подразумевают ставку в размере 13-14%.

Согласно большинству экспертных оценок, ожидается незначительное увеличение процентов по жилищному кредитованию. В среднем показатель составит 8-10%. Некоторые банки предлагают приобрести квартиры под 6-7%, но зачастую предложения ограниченные или требуют выполнения ряда условий.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в настоящее время

Стоимость жилья растет медленно, поэтому на фоне ускоренной инфляции вложение в такие объекты невыгодно. Но приобретать их с целью последующей сдачи в аренду — хороший вариант для пассивного заработка, поскольку спрос на съем квартир стабильно возрастает.

Коммерческим предприятиям дешевле арендовать помещение, чем покупать. Это обусловлено слишком высокими расходами на содержание собственных офисов, складов, магазинов и т. д.
Рынок недвижимости активно развивается, но затянувшийся экономический кризис и постоянное снижение реальных доходов населения неблагоприятно сказываются на жилищном сегменте рынка.

Напишите в комментариях, как быстрее всего накопить на квартиру и где её лучше купить.