Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара. Однако существует перечень имущества, которая не облагается НДС.
Облагается ли НДС продажа квартир? Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности. Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года. В общем-то это понятно, так как при продаже имеющейся квартиры никаких дополнительных расходов вы не несете, так как фактически не производите эту квартиру самостоятельно, а лишь являетесь участником сделки.
Продажа или покупка квартиры юридическим лицом
Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.
Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.
Организация, применяющая общую систему налогообложения и учитывающая доходы и расходы методом начисления, покупает квартиру для последующего выкупа сотрудником организации. Квартира приобретена организацией без НДС и передается сотруднику по цене приобретения. Сотрудник производит оплату за квартиру на условиях рассрочки платежа, ежемесячный платеж удерживается из его заработной платы.
Как эти операции отразить в бухгалтерском и налоговом учете (в части налога на прибыль и НДС) у организации-работодателя?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Квартира, приобретенная специально для последующей продажи сотруднику, признается в бухгалтерском и в налоговом учете в качестве товара (материальных расходов).
Вне зависимости от порядка оплаты при реализации квартиры сотруднику у организации образуется доход, который может быть уменьшен на себестоимость указанного недвижимого имущества.
Реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операции, освобождаемой от налогообложения НДС.
Обоснование вывода:
Продажа недвижимости, в частности квартиры, является отдельным видом договора купли-продажи и к нему применяются общие положения о купле-продаже с учетом положений § 7 ГК РФ (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом после вручения квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором).
Переход права собственности на квартиру по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности законным владельцем недвижимого имущества является покупатель, который в этот период не обладает лишь правом распоряжения недвижимостью (смотрите, например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Пункт 1 ст. 489 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, что предполагает оплату товара через некоторое время после передачи покупателю (частями или этапами) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). При продаже товара в рассрочку в договоре является обязательным указание цены товара, порядка, сроков и размеров платежей.
При этом до момента окончания расчетов с покупателем товар, являющийся в данном случае объектом недвижимости — квартирой, находится в залоге у организации-продавца (ипотека в силу закона) (если иное не установлено договором купли-продажи) (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ)). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя, только без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира изначально приобретается для передачи (последующей продажи) сотруднику, расходы на ее приобретение будут формировать стоимость актива, признаваемого в бухгалтерском учете в качестве товара (п. 7.2, п. 7.2.1, п. 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997), пп. «в» п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01)).
В соответствии с п.п. 5, 6 ПБУ 5/01 приобретенная для продажи квартира принимается к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой признается сумма фактических затрат на ее приобретение. В частности, фактическую себестоимость квартиры может формировать сумма, уплаченная продавцу при приобретении квартиры, а также сумма расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на указанную квартиру.
Учет товаров, приобретенных организацией специально для продажи, производится на одноименном счете 41 «Товары» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению (далее — Инструкция), утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, п. 222 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н).
Вместе с тем между операциями по фактической передаче квартиры и переходом права собственности на неё нередко бывает временной разрыв. Поэтому до момента государственной регистрации права собственности приобретенную квартиру следует учитывать за балансом на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».
Таким образом, операции по приобретению квартиры с целью дальнейшей продажи сотруднику могут быть отражены в бухгалтерском учете организации следующим образом:
Дебет 60, субсчёт «Авансы, выданные поставщикам» Кредит 51
— произведена предварительная оплата продавцу по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 002
— отражен факт получения квартиры по передаточному документу;
Дебет 68, субсчет «Государственная пошлина», Кредит 51
— уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на квартиру;
Дебет 41 Кредит 68, субсчет «Государственная пошлина»,
— государственная пошлина учтена при формировании себестоимости приобретенной квартиры;
Дебет 41 Кредит 60, субсчёт «Расчёты с поставщиками и подрядчиками»
— договорная стоимость квартиры учтена при формировании себестоимости товара (на дату регистрации перехода права собственности);
Кредит 002
— принятая к учету квартира списана с забалансового учета;
Дебет 60, субсчёт «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 60, субсчёт «Авансы, выданные поставщикам»
— предварительная оплата зачтена в счёт расчётов с продавцом.
При дальнейшей реализации квартиры сотруднику в бухгалтерском учете организации образуется доход, определяемый в сумме дебиторской задолженности сотрудника по оплате квартиры и признаваемый в данном случае, на наш взгляд, в составе прочих доходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.п. 6, 7, 10.1 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99), Инструкция).
Обращаем внимание, что одним из условий признания дохода от продажи актива (выручки или прочих поступлений) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на товар от организации к покупателю (п. 12, 16 ПБУ 9/99). В связи с этим до момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к сотруднику факт ее передачи по передаточному (или иному) документу может быть отражен с использованием счета 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). В частности, такой порядок рекомендует Минфин России в письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 применительно к операциям от выбытия объектов недвижимости, учитываемых в составе основных средств.
Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации при передаче (реализации) квартиры сотруднику в бухгалтерском учете организации могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 41
— квартира передана сотруднику на основании передаточного документа.
На момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к сотруднику:
Дебет 73 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен доход по договору купли-продажи квартиры. Одновременно сформирована задолженность сотрудника по ее оплате;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 45
— списана себестоимость квартиры;
Дебет 008
— стоимость квартиры отражена в качестве залога.
Далее ежемесячно на каждую дату фактических расчетов:
Дебет 70 Кредит 73
— сумма ежемесячного платежа удержана из заработной платы сотрудника.
После уплаты (погашения) последнего платежа по оплате квартиры по кредиту 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» отражается выбытие залога.
На основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации.
Согласно ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. Таким образом, реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операции, освобождаемой от налогообложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 27.08.2015 N 03-03-05/49365, ФНС России от 06.08.2013 N ЕД-4-3/14346@, от 17.01.2008 N 03-1-03/60, УФНС России по г. Москве от 27.11.2008 N 18-14/110551@, от 05.12.2006 N 19-11/106200).
Отметим, что п. 5 ст. 149 НК РФ предоставляет налогоплательщику право отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета. Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Дополнительно оговорено, что не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
Что касается налога на прибыль, то в целях налогообложения приобретенная для перепродажи квартира также не соответствует понятию амортизируемого имущества — основного средства (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, ее стоимость не может погашаться посредством начисления амортизации.
В соответствии с п. 1 ст. 249 НК РФ выручка от реализации квартиры сотруднику признается доходом от реализации.
Согласно п. 1 ст. 271 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.
Причем в силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ доход от реализации недвижимого имущества, в частности квартиры, признаётся на дату подписания акта приемки-передачи имущества (квартиры).
Иными словами, в целях налогообложения прибыли порядок расчетов за реализованное имущество, закрепленный договором, значения не имеет.
В свою очередь, на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества. Таким образом, организация в целях налогообложения прибыли вправе уменьшить доходы от реализации квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением (также вне зависимости от порядка их оплаты) (пп. 3 п. 1, п. 2 ст. 254, п. 1 ст. 272 НК РФ).
Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них);
— Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее;
— Энциклопедия решений. Залог товара, купленного в кредит или рассрочку.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина
Ответ прошел контроль качества
>Налог на добавленную стоимость при продаже квартир
>Налог на добавленную стоимость при продаже квартир
Продажа квартиры ндс не облагается
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, облагается ли налогом НДС продажа юридическим лицом?
Организации, которая продала физлицу принадлежащую ей квартиру, не нужно начислять НДС на эту реализацию.
Ведь в НК прямо указано, что операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от обложения НДС. А согласно Жилищному кодексу квартира считается жилым помещением.
Обратите внимание, что если организация-работодатель продала своему работнику квартиру по цене ниже рыночной, то разница между рыночной и реально уплаченной сотрудником стоимостью жилья признается облагаемым НДФЛ доходом покупателя. А у компании-продавца возникают обязанности НДФЛ-агента.
Новостная рассылка для бухгалтера
Ежедневно мы отбираем важные для работы бухгалтера новости, экономя ваше время.
Получайте бесплатную рассылку бухгалтерских новостей на электронную почту.
Автор: Серова А.И., эксперт журнала
Комментарий к Письму Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106.
В Письме от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 представлена позиция Минфина по вопросу применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Финансовое ведомство сообщило, что в целях классификации объектов в качестве жилых домов и жилых помещений необходимо использовать понятия, содержащиеся в ЖК РФ.
ч. 2 ст. 15 ЖК РФ
Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
Виды жилых помещений
ч. 1 ст. 16 ЖК РФ
Жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната
ч. 2 ст. 16 ЖК РФ
Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
ч. 3 ст. 16 ЖК РФ
Структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении
ч. 4 ст. 16 ЖК РФ
Часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире
Таким образом, под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают операции по реализации:
завершенных строительством жилых домов;
Соответственно, при реализации не завершенного строительством жилого дома освобождение от налогообложения не применяется, в связи с чем налогоплательщик обязан начислить НДС к уплате в бюджет.
Сразу скажем, что аналогичное мнение Минфин высказывал и раньше, в частности, в письмах от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11 и от 30.07.2009 № 03-07-11/186. Причем в первом из названных писем сообщается:
при реализации не завершенных строительством жилых домов налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома;
налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций.
Руководствуются ли налоговые органы мнением Минфина при проведении проверок? Какой позиции придерживаются суды?
Налоговые органы, как и Минфин, считают, что при реализации недостроенных жилых домов необходимо начислять НДС. Соответственно, признавая эту операцию облагаемой НДС, инспекторы не должны возражать против применения налоговых вычетов.
Вместе с тем далеко не все налогоплательщики следуют разъяснениям Минфина в отношении начисления НДС. Причем при обращении в суд им удается отстаивать правомерность своих действий. Арбитры исходят из того, что для целей применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет значения, завершено строительство жилого дома на момент продажи или нет. Судьи считают: если налогоплательщик документально подтвердил жилое назначение недостроенного объекта (свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, кадастровой выпиской, кадастровым паспортом и т. д.), нет оснований облагать НДС данную реализацию (см., например, постановления АС МО от 17.06.2016 № Ф05-7769/2016 по делу № А40-80423/2015 и от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015 по делу № А40-159834/14, АС ЗСО от 10.03.2015 № Ф04-15896/2015 по делу № А67-333/2014, АС ПО от 13.04.2015 № Ф06-22475/2013 по делу № А65-11907/2014).
Рассчитывать на благосклонность судов можно лишь в том случае, если жилое назначение недостроенного объекта не вызывает сомнений. При продаже объекта, представляющего собой нулевой цикл, отстоять право на освобождение от налогообложения не удастся (Определение ВС РФ от 27.04.2015 № 304 КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).
Подведем итог. В случае реализации недостроенного жилого дома налогоплательщику предстоит выбрать один из вариантов:
заложить в цену НДС, начислить налог к уплате в бюджет и получить право на применение налоговых вычетов со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных и использованных для строительства;
считать операцию освобожденной от налогообложения и быть готовым отстаивать свою позицию в судебном порядке.
Делая выбор, необходимо учитывать следующие обстоятельства. Суды неоднократно признавали, что под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают в том числе операции по реализации недостроенных жилых домов. Однако такие решения были приняты окружными судами, Судебная коллегия ВС РФ свою позицию по данной проблеме не излагала. В связи с этим нет оснований считать, что арбитры обязательно встанут на сторону налогоплательщика (то есть риск доначисления НДС существует).
Выбор первого варианта также не гарантирует, что продавцу не придется обращаться в суд, но уже по другому поводу – чтобы отстоять право на вычет. Дело в том, что начисление НДС при реализации дает возможность заявить вычет, но не предоставляет его автоматически. Поэтому вероятны споры с налоговым органом, например, в связи с недостатками в оформлении документов (в частности, счетов-фактур). Если, начиная строительство, организация исходила из того, что реализация готовых жилых домов будет освобождена от налогообложения, то контроль правильности оформления входящих счетов-фактур мог быть недостаточным (сотрудники могли руководствоваться принципом «вычет заявлять не будем, соответственно, недостатки в документах не имеют большого значения»).
Поэтому важно убедиться в том, что организацией соблюдены все условия применения вычета, в том числе наличие надлежащим образом оформленных счетов-фактур.
В заключение разберемся с вопросом, в какой момент возникает право на вычет? Выше было отмечено, что в Письме от 13.08.2015 № 03 07 11/46755 Минфин, признавая право налогоплательщика на вычет, указал на необходимость представления в налоговый орган уточненных деклараций по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций. Означает ли это, что право на вычет возникло в периоде приобретения товаров, работ и услуг, использованных при строительстве проданного недостроенного жилого дома, и именно за эти периоды нужно подать «уточненки» по НДС? Нет, не означает. Право на вычет возникает не ранее того квартала, в котором объект продан и с данной операции начислен НДС к уплате в бюджет. До указанного момента оснований для вычета не имеется, поскольку покупки приобретались для совершения необлагаемых операций (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налогоплательщик не отказался от применения данного освобождения. Противоречия в выводе Минфина нет, просто в тексте письма отсутствует описание конкретной ситуации, в отношении которой даны разъяснения.
Преждевременно заявлять вычет в том периоде, когда принято решение о продаже недостроенного жилого дома и его стоимость отражена в составе товаров. Подтверждением сказанного является Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-3958/12 по делу № А79-2511/2011, в котором указано следующее. Завершив подготовительный этап строительства жилого дома, результатом которого является фундамент, и зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства, общество учло его в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» и заявило к вычету спорные суммы НДС. Принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности (завершенность или незавершенность строительства), руководствуясь пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суд кассационной инстанции признал неправомерным применение обществом названных налоговых вычетов. Заявление об отказе от освобождения от налогообложения организация в инспекцию не представляла. Налоговый орган правомерно отказал в применении вычета.