Сколько квартир покупается в ипотеку

Ипотека в России, которой в 2018 году исполнилось 20 лет, становится основным и едва ли не единственным доступным инструментом для улучшения жилищных условий. Потребность в улучшении этих условий, по данным АИЖК и ВЦИОМ, сохраняется у 45% населения. На фоне этого ипотека демонстрирует рекордные показатели. Однако эксперты объясняют их снижением ключевой ставки, а не ростом доходов российских домохозяйств.

Общее число сделок по приобретению жилых помещений в 2017 году составило 2,85 млн, что соответствует уровню 2016 года, говорится в сообщении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Число выданных ипотечных кредитов увеличилось примерно на 30%, сообщил на конференции АК&М, посвященной ипотеке, руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

«Прошедший год, по оценке агентства, вообще выдался рекордным по ипотеке. Населению было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. Таких показателей не было никогда», — рассказал Гольдберг, добавив, что в денежном выражении рост составил почти 40% по сравнению с 2016 годом.

С учетом того, что число сделок за год практически не изменилось, это означает, что население все меньше покупает жилье за собственные средства и все больше с помощью ипотечных кредитов.

Низкие ставки по ипотеке, которых удалось добиться за счет поэтапного снижения ключевой ставки, и стабильные цены на жилье создают подходящее время для решения жилищного вопроса, считают в АИЖК. Сегодня они находятся на беспрецедентно низких уровнях — ниже 10%.

«Снижение ставок по ипотечным кредитам привело к росту средней площади приобретаемого в ипотеку жилья. Это говорит о росте доступности приобретения жилья с помощью ипотеки», — говорится в материалах.

Негативная динамика

Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту, по данным агентства, сократился за 2017 год с 20 100 до 19 700 рублей, несмотря на рост среднего размера кредита c 1,7 млн до 1,85 млн рублей в условиях роста реальных зарплат населения на 3,2% в годовом выражении. Однако не все эксперты согласны с такой оценкой. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, исходя из ряда экономических факторов, прогнозирует отрицательную динамику.

«Ипотека растет исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не из-за роста доходов населения. Доходы населения первый месяц как перестали падать, и пока говорить о росте доходов населения я бы поостереглась», — заявила на конференции по ипотеке Косарева.

Также она отметила, что количество ДДУ практически не увеличивается. Это подтверждают и данные АИЖК. В 2016 году число ДДУ составило 620 000, а в 2017 году всего на тысячу больше — 621 000.

С прогнозом замедления темпов роста выдачи ипотеки согласен и вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин.

«Снижение ставки близится к завершению и имеет уже не те темпы снижения, как были раньше. Это говорит о том, что темпы роста предложения и темпы роста спроса будут развиваться по разным направлениям. Если посмотреть на 2017 год, то темпы примерно одинаковые. А на 2018 год темпы роста предложения будут еще больше, чем в 2017 году, а темпы роста ипотеки скорее всего замедлятся. По крайней мере тренд замедления точно начнется», — заявил Болдин на конференции AK&M по ипотеке.

По его мнению, тренд на снижение и еще большее затоваривание увеличат давление на цены, однако в перспективе рынок, безусловно, должен прийти в равновесие.

Спрос на жилье

Между тем число сделок по приобретению жилья в новостройках хорошо растет в Москве. По данным АИЖК, рост составил 43% по сравнению с 2016 годом. А вот доля сделок на новостройки с ипотекой в целом по России сохранилась на уровне в 50%. То есть роста не наблюдается.

В этом ключе Косарева не видит предпосылок для роста ипотеки. «У меня большие сомнения, что это выразится в больших положительных результатах», — заявила она. Рост цены на квартиры, по ее словам, может составить до 10% к концу года.

«Для того чтобы не росла цена, должно увеличиться предложение. А факторов для увеличения предложения я не вижу ни одного», — сказала Косарева, назвав российский рынок жилищного строительства неконкурентным и неэластичным.

В свою очередь Гольдберг считает нормальной ситуацию, когда в растущей экономике цены на жилье растут темпами меньшими, чем доходы населения.

«Поэтому если жилье нужно сейчас, для проживания, а не в инвестиционных целях, то сейчас самое подходящее время его купить на фоне сочетания низких ставок по ипотеке и хороших стабильных цен на жилье», — считает эксперт.

Ранее газета «Ведомости» со ссылкой на нескольких экспертов сообщала, что базовые ипотечные ставки продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. В этой связи для заемщиков выгоднее будет взять ипотеку по ставке в 8%. По мнению руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, она может снизиться до этого уровня уже к концу 2018 года. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ожидает снижения ставки до 6% к 2022 году. Президент аналитического агентства Rway Александр Крапин, которого цитирует издание, задается вопросом: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

Контраргумент приводит представитель АИЖК Михаил Гольдберг: если ставки по ипотеке упадут так же, как они упали с 2015 по 2017 год, то кредит всегда можно рефинансировать.

«Мы видим, что сейчас изменяется и позиция Банка России на эту тему, я думаю, что будет облегчена возможность банкам рефинансировать кредит на своем балансе, то есть эта процедура для заемщиков упростится», — уверен он.

В целом прогноз большинства экспертов позитивный. Они не верят в «пузырь» на рынке ипотеки в силу высокого качества кредитного портфеля. Доля просроченной ипотечной задолженности составляет 2,3% и постепенно снижается (2,83% в 2016 году). Для сравнения: доля просроченной задолженности по неипотечным кредитам составляет 12%.

На фоне этого, по данным АИЖК, растет средний размер кредита на приобретение жилья в новостройках. Так, с 2016 по 2017 год он вырос на 13% и составил 2,11 млн рублей.

«Такой рост в условиях стабильности цен на жилье означает увеличение площади приобретаемого жилья», — поясняют в АИЖК.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья физические лица совершили около 2,23 млн сделок с жильем по договорам купли-продажи. Эта оценка получена по данным Росреестра о количестве зарегистрированных прав (3,35 млн) и оценки АИЖК о среднем количестве прав, регистрируемой в одной сделки (1,5).

«По сравнению с прошлым годом вторичный рынок жилья также демонстрирует стабильность (-0,4% к 2016 году) как по количеству зарегистрированных сделок (2,24 млн в 2016 году), так и по количеству зарегистрированных прав (3,36 млн в 2016 году)», — говорится в сообщении АИЖК.

При этом для приобретения жилья население получило около 680 000 ипотечных кредитов, что на 25% выше уровня 2016 года (551 000). Еще около 100 000 кредитов, по оценкам АИЖК, было выдано на рефинансирование ранее полученных кредитов. Такие кредиты не использовались для приобретения жилья в текущем году.

По данным агентства, ипотеку стали чаще использовать и при покупке жилья во вторичке. За год доля сделок с ипотекой выросла на 5 п. п. и составила 30%.

«Это существенный рост, вызванный изменениями в структуре финансирования и реализацией ранее отложенного спроса», — объясняют аналитики агентства.

Если ранее ипотечных программ на покупку жилья на вторичном рынке по низким процентным ставкам не было, то за год банки адаптировали свои продукты и под этот спрос.

Таким образом, за год ставки по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке снизились почти на 3 п. п., с 12,7% в ноябре 2016 года до 9,86% в ноябре 2017 года, говорится в сообщении АИЖК.

Этот спрос сразу выразился в росте выдачи ипотечных кредитов. Их объем за 2017 год вырос на 15% (с 900 млрд рублей в 2016 году до 1,2 трлн рублей в 2017 году без учета кредитов на цели рефинансирования), а средний размер — на 10% (с 1,64 млн до 1,8 млн рублей), сообщили в агентстве.

С учетом небольшого снижения цен на жилье (-2,3% к концу третьего квартала 2017 года к третьему кварталу 2016 года по данным Росстата) это также означает рост площади приобретаемого жилья.

Прогнозы

Специалисты АИЖК считают, что ужесточение регулирования Банка России в части выдачи кредитов с низким первоначальным взносом не сильно повлияет на динамику развития рынка. Сейчас, по данным агентства, около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20%.

Новое регулирование Банка России позволит не допустить роста доли высокорискованных ипотечных кредитов в портфеле банковской системы. По оценкам АИЖК, у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку в течение первых двух лет жизни кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%.

В свою очередь вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин считает, что в перспективе ЦБ и банки вынуждены будут смягчать требования к выдаче ипотеки, чтобы заново запустить механизм роста выдачи кредитов на жилье.

«И здесь очень важно не повторить трек наших западных партнеров, которые уже этот этап проходили. Несмотря на хорошее качество кредитного портфеля, сейчас я вижу серьезные факторы для давления на это качество в ближайшие годы», — сказал Болдин.

Многие люди хотят иметь собственное жилье, причем обзавестись квадратными метрами каждый хочет по-своему.

Кто-то копит деньги годами, некоторые берут в долг у родственников, а потом рассчитываются с ними до конца жизни, а есть и такие, кто берет ипотеку. Ее плюс в том, что заемщик получает недвижимость сразу, как только банк перечислит ему либо продавцу жилья деньги.

Сколько по времени оформляется ипотека, как долго занимает весь процесс перехода жилья в чужую собственность?

Ипотека за 2 дня в 2019 году – рекламный ход или правда?

Некоторые банки для привлечения клиентов уверяют, что каждый желающий может оформить у них ипотеку всего за 2 дня. Но на практике за такой короткий промежуток времени оформить ипотеку нереально.

А все потому, что весь процесс получения денег от банка проходит в несколько этапов:

1. Подача заявки и подготовка документов на рассмотрение банком кандидатуры заемщика. Одобрение заявки.
2. Поиск жилья.
3. Согласование объекта недвижимости с продавцом и банком.
4. Страхование и оценка недвижимости.
5. Оформление сделки купли-продажи и ипотечного договора.
6. Получение свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Чтобы понять, сколько времени у заемщика займет весь процесс оформления ипотечного договора, нужно рассмотреть этапы проведения сделки и их длительность.

Сроки рассмотрения заявки банком от потенциального заемщика

Прежде чем выяснить, как долго банк рассматривает заявку на ипотеку, заемщику необходимо для начала собрать минимальный пакет документов и подать заявку.

Если человек оформляет ипотеку по общей программе, то ему обязательно нужно взять справку с места работы, о заработной плате. На запрос от предприятия таких справок, их оформление и подписание может уйти 2 дня, поэтому оформить ипотеку за 2 дня нереально.

Но если человек оформляет ипотечный кредит по индивидуальной программе, например, «По 2 документам», тогда ему достаточно принести копию паспорта и другой документ, который удостоверяет личность заемщика (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение). В этом случае заемщик может подготовить документы и отправить заявку за 1 день.

После подачи документов на рассмотрение кредитор (банк) должен проверить документы, принять их и забрать на рассмотрение кандидатуры заемщика.

Решение касательно заявки потенциального заемщика может принимать от 2 до 10 дней. Но этот срок может быть увеличен, если банку потребуются от заемщика дополнительные документы или ему нужно будет проверить кое-какую информацию о нем.

Обычно банки сами заинтересованы в том, чтобы как можно скорее принять решение по заявке, поэтому рассматривают заявки не больше 3 дней.

Чтобы ускорить процесс принятия решения по заявке, потенциальный заемщик должен понимать, какие критерии влияют на скорость принятия решения банком по ипотечному заявлению:

• если человек обслуживается в том банке, где он планирует взять ипотеку, тогда заявка может быть рассмотрена в день подачи заявления. К тому же, оформляя ипотеку в банке, где клиент обслуживается, ему не нужно брать справку о заработной плате;
• если человек ранее уже оформлял в выбранном банке ипотеку или кредит, при этом у него имеется положительная кредитная история, тогда банк может ускорить процесс рассмотрения заявки;
• если клиент выберет выгодную для банка ипотечную программу, тогда он быстрей получит одобрение по заявке. Например, если он укажет, что сумма первоначального платежа будет 50%, то банк быстро примет решение, поскольку очевидно, что человек является платежеспособным, раз может оплатить однократно половину стоимости жилья.

Сколько времени нужно для поиска жилья?

Некоторые заемщики ошибочно думают, что искать жилье им нужно до того, как они подадут заявление в банк. Но финансовые организации настоятельно не рекомендуют так поступать, потому что во-первых, не каждый объект недвижимости может подходить под требования банка, во-вторых, не каждый продавец готов работать с покупателем, желающим купить квартиру в ипотеку.

А в-третьих, даже если квартира и будет найдена, то нет гарантии, что банк одобрит кандидатуру заемщика. Поэтому заниматься поиском жилья нужно после того как банк одобрит заявку.

Обычно на поиск подходящей недвижимости у человека уходит 1 месяц. После одобрения кандидатуры заемщика банк дает ему срок в 3 месяца, чтобы он подыскал жилье.

На этом этапе банки обычно сами предлагают заемщику конкретные виды недвижимости, поскольку многие сотрудничают с застройщиками. Если заемщик планирует купить жилье на вторичном рынке недвижимости, то для начала он должен узнать в банке, каким требованиям должна отвечать та или иная квартира, чтобы банк выдал ипотеку на ее покупку.

Если человек не может найти подходящую квартиру для покупки, а сроки поджимают, тогда лучше воспользоваться услугами риелтора. Этот специалист точно знает, какая квартира подойдет заемщику и удовлетворит требования банка.

Время на согласование объекта недвижимости с продавцом и банком

При поиске недвижимости в ипотеку очень важно обращать внимание продавцов на то, что квартира будет оформляться по ипотечному договору.

Если скрыть этот факт, то может произойти такая ситуация, когда продавец в последнюю минуту откажет покупателю в продаже квартиры, потому что не захочет связываться с банком.

Если продавец согласен на сделку купли-продажи квартиры в ипотеку, тогда он должен подготовить для банка необходимый пакет документов на квартиру (правоустанавливающие бумаги). Поскольку документы должны быть на руках у продавца, то сделать их копии и передать в банк можно за полдня.

Полученные документы на квартиру сотрудник банка обязательно проверяет. Если квартира «чистая», то есть, у нее один владелец, в квартире не прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица, тогда банк одобряет объект недвижимости в течение 1 дня.

Если же квартира была куплена в браке, а продавец не предоставил согласие супруги на продажу квартиры либо в ней прописаны дети и нужно согласие от органов опеки, тогда процесс одобрения недвижимости затянется до того момента, пока не будут предоставлены все документы.

Сроки страхования и оценки недвижимости

Если заемщик успешно прошел предыдущие этапы оформления ипотеки, тогда очередь приближается к следующему – оформлению страховки и оценке недвижимости.

Оценка квартиры – обязательный этап, на котором независимый оценщик определяет, действительно ли выбранная квартира стоит тех денег, что запросил за нее продавец.

Оценку квартиры заказывает сам заемщик. Он должен выбрать оценщика, созвониться с ним и обговорить сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение оценочного договора.

После того как он договорится со специалистом о времени проведения оценки, тот выезжает по указанному адресу и проводит оценку квартиры: рассматривает ее характеристики, делает фотографии, свои заключения, проверяет, были ли в квартире незаконные перепланировки.

После сбора информации специалист составляет оценочный отчет. На его оформление уходит 1-2 дня.

Параллельно с оформлением оценки квартиры заемщик должен заключить договор страхования, ведь страховка залогового имущества или объекта ипотеки – обязательное условие любого банка.

При выборе страховой компании очень важно, чтобы она была аккредитована тем банком, где заемщик берет ипотеку. Поэтому не стоит пренебрегать услугами банка, который предлагает клиенту список страховых компаний, с которыми ему можно оформить договор. Зачастую на оформление договора страхования у заемщика уходит не больше 2 дней.

Заключение сделки купли-продажи и ипотечного договора

Если заемщик уже договорился с продавцом недвижимости, заказал оценку жилья, оформил страховку, то самое время пойти с продавцом в банк и подписать на месте сразу 2 договора – купли-продажи и ипотечного кредитования. На этом этапе заемщику придется потратить 1 день.

Регистрация прав собственности

После того как ипотечный договор будет подписан, а деньги переданы продавцу недвижимости, новому владельцу обязательно нужно зарегистрировать права собственности на купленное жилье. Для этого ему нужно подать документы в Росреестр.

Процедура регистрации прав собственности занимает 10 дней. Можно подать документы в МФЦ, но тогда процесс рассмотрения документов и выдачи свидетельства затянется, поскольку МФЦ выступает посредником между Росреестром и клиентом, поэтому в любом случае документы попадают в Росреестр.

Так сколько же по времени занимает покупка квартиры по ипотеке, если брать минимальные сроки?

Если учитывать, что вся процедура сделки по купле-продаже и оформлению ипотечной квартиры будет проходить идеально гладко, то расчет минимального срока оформления такой квартиры будет следующим:

• подача заявки и ее одобрение банком – 1 день;
• поиск жилья и его согласование и банком – 2 недели;
• страхование и оценка недвижимости – 2 дня;
• оформление сделки купли-продажи и ипотечного договора – 1 день;
• оформление права собственности на новое жилье – 3 дня.

Итого выходит, что при благоприятных условиях на оформление недвижимости в ипотеку уходит минимум 3 недели.

Как долго может оформляться ипотека?

Процесс оформления жилья в ипотеку может затянуться на несколько месяцев. Это может быть связано с несколькими факторами:

1. Потенциальный заемщик предоставил в банк неполный комплект документов или передал такие документы, срок действия которых уже закончился.
2. Человек не вызывает доверия у банка, поэтому финансовой организации требуются дополнительные факты, удостоверяющие, что человек надежный.
3. Заемщик не может найти квартиру, которая подходила бы и для него, и для банка.
4. Заемщик долго ищет страховую компанию, за услуги которой он бы не переплачивал.

Четко ответить на вопрос: «Сколько времени занимает оформление ипотеки?» невозможно. Кто-то может оформить сделку за 3 недели, а кому-то придется заниматься ее оформлением несколько месяцев.

Но если у заемщика будет положительная кредитная история, он не будет вызывать у банка сомнений, найдет хорошего продавца и «чистую» квартиру, правильно подаст все необходимые документы, тогда он сможет оформить ипотеку за 3 недели.

За более короткий период оформить сделку по покупке ипотечной квартиры не представляется возможным.

Допустим, что вы являетесь обладателем квартиры, купленной в ипотеку. Проходит некоторое время, у вас появились дополнительные денежные средства, которые вы бы хотели вложить, скажем, в покупку еще одной квартиры, но максимум, на что хватит этих средств, — на внесение первого взноса. Возникает вопрос — какое количество ипотечных кредитов может получить заемщик и существуют ли какие-либо ограничения по данному вопросу?

На самом деле таким вопросом сегодня задаются очень многие заемщики, ведь квартира — это действительно не самый плохой ресурс для вложений. Многие заемщики попросту сдают квартиры, а получаемые средства идут на покрытие ипотеки. Очень удобно, согласитесь. При этом банки не против такого положения вещей, а зачастую даже приветствуют возможность дополнительного заработка заемщика.

Возвращаемся к нашему основному вопросу. Скажем сразу, что никаких ограничений, касаемо количества ипотечных кредитов, которые может взять один заемщик, попросту не существует. Все зависит исключительно от того, сколько зарабатывает человек. При этом важно помнить тот факт, что получение второго ипотечного кредита в другом банке, скорее всего, будет менее затратным по времени хотя бы по той простой причине, что можно не сообщать о первом кредите при составлении заявки. С другой стороны, служба безопасности проверяет все данные и может понять, что заемщик обманывает и уже выплачивает как минимум один ипотечный кредит. В таком случае ждет только отказ, поэтому мы все-таки не советуем обманывать финансовую организацию при составлении заявки — это может выйти боком.

Итак, теперь давайте поговорим о самой процедуре получения второго (или третьего, четвертого и т.д.) ипотечного кредита.

Первое и главное — это иметь необходимые средства для первоначального взноса. О какой сумме идет речь, зависит от стоимости самого жилья и желания банка. Как правило, сумма первого взноса в процентном соотношении составляет не менее 10-15% от стоимости самого квартиры.

Помимо прочего, у заемщика должны быть дополнительные средства, которые потребуются для получения кредита. Сюда можно отнести в том числе страхование жилья, от которого, согласно закону, отказаться нельзя.

Очень важно иметь достойную заработную плату. Почему? Все просто — вы должны оплачивать сразу несколько ипотечных платежей, причем будете делать это как минимум несколько лет. У вас должны оставаться средства для нормального существования, на что банк обращает свое внимание. Таким образом расходы по кредитам не должны превышать 50% от вашей заработной платы. Если эта сумма выше, скорее всего, вам будет отказано в кредите. Но помните, что вы можете сообщить финансовой организации о том, что получаете дополнительный доход, например, со сдачи квартиры в аренду.
Что же касается выбора банка, то здесь все сугубо индивидуально, но вероятность того, что вы сможете уменьшить процентную ставку по ипотеке, попытавшись взять кредит в том же самом банке, высока, особенно если вы являетесь ответственным заемщиком и всегда платите точно в срок.

В общем, особых проблем с получением еще одного ипотечного кредита быть не должно. Главное — соответствовать требованиям банка.

Обращаем ваше внимание, что данные о всех кредитах хранятся в нескольких единых базах кредитных историй. Доступ к ним имеет каждый банк, поэтому не сказать банку о действующей ипотеке и попытаться взять новую, скорее всего, не получится.

Теперь давайте рассмотрим вариант оформления ипотечного кредита, если вы уже выплатили одну ипотеку. Как и в первом случае, вы можете оформить сколько хотите последующих кредитов на недвижимость. При этом преимуществом такого варианта является то, что вы больше не обременены действующей ипотекой, а значит, банк может дать вам большую сумму займа. Также с уже выплаченной ипотекой вы становитесь клиентом с положительной кредитной историей. А многие банки делают скидки клиентам с хорошей кредитной историей, т.к. они считаются более надежными. Помимо этого, вы уже являетесь собственником одной квартиры, а значит, у вас есть актив в недвижимости, что также очень привлекательно для банка.

Поэтому просто рассчитайте все ваши платежи.