Виды управляющих компаний в сфере жкх

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

создание комфортных и безопасных условий проживания;

качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

координация и контроль за работой подразделений;

информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

планирование работ по его содержанию и ремонту;

контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

организация сбора платежей;

своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

обеспечение бесперебойной работы оборудования;

оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Сегодня деятельность управляющих организаций очень востребована и популярна. За определённое вознаграждение УК берут на себя обязанности по содержанию домов и придомовых территорий.

Жители многоквартирных домов имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию, заключив с ней договор. Соглашение должно содержать права, обязанности и ответственность сторон. Что такое УК, чем она занимается и что входит в перечень её обязанностей? Рассмотрим более детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Определение понятия — что такое УК и коммерческая ли это структура?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая основана для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов.

Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация является одной из форм управления МКД, так же, как ТСЖ или непосредственное управление.

Управляющие организации выполняют одновременно несколько функций:

• ремонт и содержание дома;
• посредничество с поставщиками ресурсов;
• техническое обслуживание МКД.

Обязательно ли должно быть юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания может быть образована в качестве юридического лица. При этом представлять интересы УК может и индивидуальный предприниматель. Управляющая компания может осуществлять свою деятельность под типом ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Отличия от ЖСК, ТСЖ и других форм управления

Большинство собственников жилых помещений выбирают УК в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию дома.

Главным отличием УК от ТСЖ, ЖСК и прочих форм управления является то, что управляющая компания является коммерческой организацией, которая работает, получая определённое вознаграждение на основании договора, заключённого с собственниками.

Жильцы МКД не входят в управляющие организации. Вся деятельность УК осуществляется наёмными сотрудниками УК – посторонними лицами.

Кому подчиняется?

Управляющие организации не имеют административного подчинения. Однако их деятельность контролируется одновременно несколькими организациями. В их число входит прокуратура, Жилищная инспекция, Роспотребнадзор.

О том, кто и как контролирует работу УК, говорится здесь.

Суть, цель и назначение

За свои услуги каждая УК берёт с жильцов определённую оплату. Без УК дом может остаться без обслуживания и в скором времени начнёт разрушаться. Организовать необходимый уход за МКД многим жильцам не под силу. Сотрудничество с УК просто необходимо и полностью законно.

Собственники МКД на общем собрании выбирают организацию и заключают с ней соответствующее соглашение. Деятельность УК включает в себя несколько направлений:

1. Сбор оплаты за коммунальные услуги, а также выявление должников и работа с ними.
2. Посредничество с поставщиками электроэнергии, воды, газа и других важных ресурсов.
3. Обслуживание жилого фонда, которое включает в себя уборку придомовой территории, вывоз мусора, уборку подъездов, подвалов, чердаков и лестниц.
4. Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

Плюсы и минусы

УК имеют следующие преимущества:

• сотрудничает с проверенными поставщиками и подрядчиками на долгосрочной основе (жильцам порой сложно найти порядочных подрядчиков);
• в штате компании работают квалифицированные рабочие;
• берёт на себя все функции по обслуживанию МКД.

К минусам деятельности управляющей компании можно отнести:

• если компания станет банкротом, вернуть деньги жильцов не получится (например, средства с накопительного счёта);
• взимание дополнительной оплаты (за свои услуги УК берёт определённое вознаграждение);
• УК могут потратить накопленные средства жильцов на иные цели.

О плюсах и минусах УК рассказывается в следующей статье.

Как узнать, какая УК обслуживает многоквартирный жилой дом?

Узнать информацию о том, какая компания обслуживает дом, можно следующими способами:

• посмотреть платёжные документы за коммунальные услуги (на квитанциях указывается название УК, её адрес и телефон);
• зайти на сайт «Реформа ЖКХ», ввести в поисковое поле адрес, а затем нажать на кнопку поиска;
• узнать в местных органах самоуправления или у соседей.

Более подробно о том, как узнать свою управляющую компанию, написано в нашей статье.

Виды деятельности и обязанности

Принцип деятельности управляющей компании основан на управлении МКД и включает следующие этапы:

1. Сбор информации о жилом объекте.
2. Анализ полученных сведений.
3. Мероприятия, направленные на улучшение качества проживания жильцов.

К прямым обязанностям УК относятся:

• Обеспечение безопасного проживания жителей в доме.
• Поддержание архитектурного вида МКД.
• Своевременная подготовка к отопительному сезону.
• Своевременное проведение ремонтных работ.
• Вывоз мусора.
• Контроль над состоянием внутридомовых систем, счётчиков и т. д.

УК могут предоставлять дополнительные услуги, такие как:

• охрана придомовой территории;
• установка домофона;
• установка видеонаблюдения.

Счета

УК используют следующие виды счетов:

• лицевые, предназначение которых осуществлять контроль за движением средств с определёнными лицами;
• расчётные счета предназначены для ведения расчётов с компаниями, в том числе для приёма платежей от жильцов.

Предоставление информации

Согласно стандарту, утверждённому ПП №731 от 23.09.10 года, каждая УК обязана предоставлять информацию о своей деятельности и всех проведённых операциях.

К информации должен быть обеспечен свободный доступ для всех физических лиц. Речь идёт о домах, переданных в управление УК на основании соглашения, заключённого с собственниками.

О предоставлении информации собственникам можно подробнее прочитать в отдельной статье.

Кратко о ежегодном отчете

УК должна предоставлять ежегодный отчёт, потому что она несёт ответственность перед собственниками. Эта обязанность фигурирует в статье 162 ЖК РФ. Отчёт представляет собой письменное изложение проделанной управляющей компанией работы за год.

Все о возможных нарушениях со стороны организации и способах борьбы

Возможные нарушения УК:

• кража денежных средств жильцов;
• неисполнение обязанностей или некачественное их исполнение;
• повышение тарифов без разрешения жителей дома;
• отказ в предоставлении отчётности жильцам;
• другие нарушения.

В качестве борьбы с нарушениями собственники имеют право направить жалобы и заявления на УК в следующие инстанции:

• директору УК;
• Роспотребнадзор;
• прокуратуру;
• Жилищную инспекцию;
• суд.

В особо проблемных случаях можно отказаться от обслуживания одной УК и выбрать другую. Чтобы отказаться от УК, достаточно недовольства жителей дома в отношении проведённых работ и их качества. Этот момент регулирует статья 162 ЖК РФ. После отказа потребуется выбрать новую обслуживающую организацию.

Для смены управляющей компании необходимо собрать группу собственников и все документы, подтверждающие недобросовестную работу УК (жалобы жильцов, отчётность УК и прочее). Решение о смене УК принимается на общем собрании. Позже копия документа в письменном виде передаётся директору УК. Далее УК обязана передать все полномочия новой организации, которую выбрали жильцы МКД.

Как управлять?

Правила работы:

1. Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
2. У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
3. Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
4. Соблюдать стандарты раскрытия информации.
5. УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.

1. Иметь в штате квалифицированных работников.
2. Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
3. Проводить собрания с жильцами МКД.
4. Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
5. Организовывать и проводить технические и строительные работы.
6. Хранить все сведения о доме.

Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.

О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.

Устав

Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.

Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.

Передача МКД от застройщика

Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.

Договора с собственниками

После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.

Формирование тарифов

Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.

О формировании тарифов УК читайте тут.

Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы

Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.

Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.

Способы борьбы с нарушителями и должниками

К способам борьбы с нарушителями относятся:

1. Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
2. Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.

Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.

Если сменилась жилищная организация, кому отдавать долг?

Если между старой УК и новой УК был заключён договор цессии, то все долги необходимо оплачивать новой управляющей компании. Однако если долги старая УК продала коллекторскому агентству, то должнику придётся разбираться с коллекторами.

О том, что будет с долгом перед УК при ее смене, говорится в этом материале.

Управляющая компания является коммерческой организацией, которая взимает с собственников МКД дополнительную плату за свои услуги. Выбор компании осуществляется на общем собрании жильцов на конкурсной основе. С выбранной УК в обязательном порядке заключается договор, в котором прописаны все условия, обязанности и права сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

• непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
• гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
• эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

• общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
• службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
• информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
• планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
• юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
• службу материально-технического снабжения;
• административно-хозяйственную службу;
• службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

• ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
• сформулировал общие требования к деятельности УК;
• урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
• предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
• перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2019 году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
• постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , определяющее правила содержания общедомового имущества;
• постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
• постановление Правительства № 290 от 03.04.2012 , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
• постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
• постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 и другие.

Ожидается, что в 2019 году будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015 году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
• свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал ГИС ЖКХ .

Постановление Правительства № 1110 от 28.10.2014 определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

• получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
• не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
• не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Устав УК

Как и любое коммерческое предприятие, управляющая компания, в том числе если она создана в форме ООО, обязана иметь собственный учредительный документ. Вот как может выглядеть образец устава УК.

В соответствии с постановлением Правительства № 731 от 23.09.2010 , УК обязаны публиковать в открытом доступе общую информацию о себе, выполняемых работах и предоставляемых коммунальных услугах. Как правило, большинство компаний размещают уставы на своих сайтах.

Функции управляющей организации

Учитывая организационные особенности практика позволяет выделить две главные функции управляющей компании:

• право представлять интересы собственников жилых помещений МКД и выступать в качестве единого заказчика перед обслуживающими организациями и прочими подрядчиками;
• консолидированное представительство всех подрядчиков и право выступать в качестве единоличного исполнителя, ответственного перед собственниками жилых помещений в МКД за предоставление услуг по управлению, содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

• надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
• техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
• сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

• замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
• замена стекол;
• вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
• обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

• контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
• прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
• организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
• составление смет;
• подбор подрядчиков;
• контроль выполнения работ;
• обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
• надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

• взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
• распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
• контроль работоспособности приборов учета;
• перерасчет по тарифам;
• выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
• реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

• о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
• о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
• о расчетах со снабжающими предприятиями;
• о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
• о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Налоговые льготы для УК

Государством предусмотрена поддержка деятельности организаций в сфере управления имуществом МКД. Одной из таких мер стало введение в 2010 году ряда налоговых льгот для УК, жилищных товариществ и жилищно-строительных кооперативов. Этим компаниям, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК , разрешено не уплачивать НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества МКД.

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

• работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
• работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017 года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Заключение

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Направления	Функции