Стоимость сервитута определяется как

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

· Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

· Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Сервитут на земельный участок

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Формы сервитутов

• Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
• Частные и публичные (участниками соглашения — частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

• Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
• Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
• Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте, лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Формулы для определения стоимости сервитута

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

49*65 711=3 219 839 рублей.Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.

Предположим, что сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*65 711=131 422. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута — Х% стоимости.

Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 131 422 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 20 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 20000*24=480 000. С обременением величина арендной платы составит 15 тысяч рублей, а общая сумма 15000*24=360 000.Разница составит 120 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 131 422+120000=251 422 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Участок площадью 11,9 соток без обременения стоит 3 400 000 рублей (285 714 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 2 100 000 рублей (176 470 тысяч за сотку). Разница составляет 1 300 000 рублей.Общая стоимость сервитута в этом случае составит 251 422+1 300 000=1 551 442 рублей.

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Цена сервитута = Реальная стоимость убытков + Упущенная выгода + Реальный ущерб

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт состоит из пяти основных частей:

• Общая характеристика документа — кто составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
• Стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
• Перечисление методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
• Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
• Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Для вынесении судебного решения, отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях. Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

• Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
• Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен. Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы. Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком. При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением. Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

• СОП – степень ограничения пользования;
• ИИ – интенсивность использования;
• СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

• Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
• Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
• Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
• Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
• Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб. При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб. В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

• Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
• Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
• Методика расчёта стоимости сервитута.
• Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
• Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!