1.7. Права третьих лиц на объект аренды
Закон не ограничивает право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение.
Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).
В качестве обременений может выступать залог, сервитут, отнесение объекта к памятникам архитектуры и т.д.
Наличие обременений является качественной характеристикой объекта, поскольку может повлиять на права арендатора.
Например, в случае обращения взыскания на помещение, заложенное арендодателем в обеспечение обязательств, в котором находится переданное в аренду помещение, договор аренды может быть прекращен досрочно, если он был заключен без предварительного согласия залогодержателя [ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»].
Несмотря на установленную ГК РФ обязанность арендодателя сообщать обо всех обременениях объекта аренды, этот факт может скрываться из-за того, что обременение снижает ценность объекта и влияет на формирование цены по договору аренды.
Поэтому в текст договора аренды должно быть включено указание на отсутствие или наличие обременений.
Обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перед заключением договора аренды арендатору следует запросить у арендодателя выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект аренды.
Арендатор вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.
В случае непредупреждения арендатора об имеющихся правах третьих лиц на объект аренды арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторгнуть договор с возмещением убытков.
Добрый день, дорогие коллеги.
В настоящее время возросла популярность договоров купли-продажи в пользу третьих лиц. В чем же их привлекательность и в каких ситуациях их можно применить?
Начнем с того, что дадим определение тому, что такое "договор в пользу третьего лица".
В соответствии со ст. 430 Гражданского кодекса РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Применительно к практической стороне то чаще такие договоры заключают именно в виде договоров купли-продажи недвижимого имущества.
По данному виду договора одна сторона – продавец, предает в собственность третьему лицу некий объект недвижимости или долю в праве собственности на объект недвижимости, а другая сторона (не являющаяся приобретателем продаваемой недвижимости) выплачивает, за счет своих личных средств, продавцу денежные средства за продаваемый объект недвижимости.
Плюсы такого вида договоров:
- избежание перехода недвижимости в совместную собственность супругов;
Пример: мать покупает у постороннего лица в пользу своей дочери квартиру, но т.к. дочь находится в браке, а основные средства на приобретение квартиры дают именно родители, то заключив такой договор квартира перейдет в личную собственность девушки, обходя вопросы совместной собственности супругов.
- возможность продажи долей в коммунальной квартире без согласия сособственников и без использования договора дарения;
Пример: существует большая коммунальная квартира, собственников много и возможно у продавца со многими не складываются отношения или другой вариант, что собственников не найти для получения от них отказа от преимущественного права покупки. Что делать продавцу в такой ситуации?
Рассылка уведомлений сособственникам дело дорогостоящее, да и тем более если среди сособственников будет несовершеннолетний, то такая рассылка толку не даст, вероятность приостановки регистрации Росреестром при не предоставлении отказа несовершеннолетнего от приобретения продаваемых долей очень велика.
Есть еще вариант, можно было бы сделку по купле-продажи долей провести как договор дарения, но тут тоже есть свои минусы, во-первых ваш покупатель попадет на налог в 13% от кадастровой оценки недвижимости – это серьезные деньги, а во-вторых такие договоры заинтересованные лица могут признать мнимой сделкой и тогда точно ничего хорошего из этого не выйдет.
Именно в таких сложных ситуациях на помощь приходит договор купли-продажи в пользу третьего лица.
Продавец договаривается с одним из сособственников, что тот подпишет договор со стороны покупателя, но собственность по такому договору перейдет в пользу ваших реальных приобретателей (третьих лиц). По сути покупатель-сособственник выступит просто номинальным подписантом договора, денег он вам конечно платить не будет, а все будут оплачивать именно третьи лица в пользу которых оформляется недвижимость.
- сложность в составлении (если конечно ваш вид следки не подпадает под обязательную нотариальную форму);
- уход от налогообложения временный ввиду отсутствия на данный момент у налогового инструмента для взыскания налогов по данному виду договоров;
- отсутствие возможности приобретать такие объекты с использованием материнских капиталов, ипотеки и иных государственных программ или кредитных средств;
Договор в пользу третьего лица — это особый подвид оформления обязанностей по сделке. Что собой представляют такие правоотношения и как грамотно заключить договор подобного рода, расскажем в этом обзоре.
Что означает договор в пользу третьего лица?
Договору в пользу третьего лица посвящена ст. 430 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной законодателем формулировке договором в пользу третьего лица называется документ, позволяющий выполнить обязательства не контрагенту указанной сделки (кредитору), а другому субъекту, имеющему правомочия заявлять об исполнении в свою пользу. При этом, согласно указанной норме закона, информация о третьем лице может как присутствовать, так и отсутствовать в тексте документа.
Соглашение, составленное в пользу третьего лица, должно соответствовать определенным правилам.
- Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним. Другой вариант развития событий может быть оговорен в соглашении или установлен законом.
- Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
- Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
Как заключить договор в пользу третьего лица (пример)
Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц:
 |
| Скачать форму договора |
- Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода. То есть если данный вид сделки в соответствии с законом требует письменной формы при заключении, то и сделка с условием о выполнении третьим лицом должна быть оформлена письменно.
- Договор, заключенный в пользу третьего лица, должен содержать все существенные и необходимые условия, предусмотренные для документов подобного рода. Важно помнить, что при отсутствии в договоре существенного условия сделка будет считаться незаключенной. Это правило одинаково как для договоров с исполнением контрагентом сделки, так и с исполнением посторонним лицом.
Между тем, оформляя договор в пользу третьего лица, нужно соблюсти ряд обязательных моментов:
- Определить в условиях соглашения, что оно составлено не в пользу стороны документа, а в пользу другого лица.
- Желательно и целесообразно указать информацию о субъекте, в пользу которого оформлен договор.
- Предусмотреть и согласовать все условия, касающиеся присутствия в договорных взаимоотношениях третьего лица, как то:
- порядок выполнения обязательств этим лицом;
- порядок принятия результатов выполнения третьим лицом;
- последствия отказа постороннего лица принять исполнение по сделке;
- иные необходимые положения.
Скачать примерный образец договора с участием третьего лица можно на нашем сайте.
Таким образом, порядок заключения договора в пользу третьего лица практически ничем не отличается от оформления таких же отношений между двумя контрагентами сделки. Однако присутствие в сделке еще одной стороны требует более четкого согласования условий, касающихся ее участия в отношениях.