Страховая стоимость недвижимости это

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ (СТРАХОВАЯ ОЦЕНКА) — стоимость имущества, с которой связывается страховой интерес, определяемый соглашением сторон, если законодательством не предусмотрено иное. Согласно п. 2 Положении о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента… … Юридический словарь современного гражданского права

Страховая стоимость — действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки. Страховая стоимость имеет важное значение для определения страховой суммы в договоре… … Википедия

Страховая стоимость — (англ. insurance cost) действительная стоимость имущества или предпринимательского риска, которой считается: а) для имущества его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования; б) для … Энциклопедия права

Страховая стоимость — (insured value) для имущества действительная стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования, для предпринимательского риска – убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь, как можно ожидать,… … Экономико-математический словарь

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Порядок исчисления С.с. имеет особенности в различных странах и основан на действующем законодательстве и сложившейся практике. Согласно ГК РФ стороны не могут оспаривать С.с. имущества,… … Юридический словарь

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — фактическая, действительная стоимость имущества, принимаемого на страхование. Часто в качестве С.с. используется балансовая (инвентарная) стоимость имущества. Это свойственно для пр тий, осн. средства к рых страхуются по их полной балансовой… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Страховая стоимость — Действительная стоимость имущества или предпринимательского риска. Статья 947 ГК РФ предусматривает, что при страховании имущества или предпринимательского риска, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

страховая стоимость — действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Порядок исчисления С.с. имеет особенности в различных странах и основан на действующем законодательстве и сложившейся практике. Согласно ГК РФ стороны не могут оспаривать С.с. имущества,… … Большой юридический словарь

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — (value) стоимость имущества, определяемая соглашением между страхователем и страховщиком на момент заключения договора страхования или устанавливаемая условиями обязательного страхования, исходя из возможных затрат страхователя на восстановление… … Внешнеэкономический толковый словарь

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — Действительная стоимость застрахованного имущества. В практике Ингосстраха С.с. судна стоимость постройки судна по ценам, действовавшим к моменту начала страхования, с учетом износа. С.с. груза стоимость, указанная в счете поставщика, включая… … Экономика и страхование : Энциклопедический словарь

Приобретая полис страхования и подписывая договор, многие страхователи сталкиваются с неоднозначным, а иногда и двусмысленным толкованием входящих в него основных терминов и ключевых условий. В частности, в данную категорию попадает понятие страховой суммы, являющееся неотъемлемым пунктом страхового договора. В данной статье будет рассмотрено, что представляют собой понятия «страховая сумма» и «стоимость» в имущественном страховании, как они исчисляются и на что влияют.

Что такое «страховая сумма» и «страховая стоимость»?

Действующее в РФ законодательство называет страховой ту сумму, в пределах которой страховщик будет выплачивать возмещение по договору имущественного страхования, в случаях, предусмотренных полисом. К тому же законодатель предоставляет сторонам право самим определять размер страховой суммы в заключаемом договоре, без указания которой он считается недействительным. Одним из важнейших составных при определении суммы является страховая стоимость объекта. Статья 947 ГК РФ содержит определение термина «страховая стоимость»:

«действительная стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора…»

При определении страховой стоимости страхователь пользуется услугами профессиональных экспертов-оценщиков. Важной особенностью является тот факт, что страховая стоимость не может превышать размер установленной страховой суммы по договору. В ином случае договор признается недействительным именно в части разности данных определений. За действительную (страховую) стоимость может быть принята балансовая, рыночная или себестоимость продукции, сырья, материалов.

Порядок исчисления стоимости

Первым действием при заключении договора страхования должна проводится независимая оценка имущества клиента, являющегося объектом соглашения. При проведении оценки составляется акт оценки страхового имущества. В данном документе определяется реальная и справедливая рыночная стоимость имущества клиента страховой компании. Без определения страховой стоимости невозможно прийти к соглашению о размере страховой суммы. Для определения страховой стоимости рассчитывается полная восстановительная стоимость и износ страхуемого имущества. Для расчета восстановительной стоимости строения (здания) используется формула (1):

ПВС = СС = ((И69-84 × ТК × Стаб × И84-10 × ПКi × V) + + КИ + ПП) × НДС , где:

• ПВС — полная восстановительная стоимость;
• СС — стоимость строительства;
• И69-84 — коэффициент перехода из цен 1969 г. в цены базового 1984 г.;
• ТК — территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР;
• Стаб — стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен по УПВС. Согласно сборнику № 28 (укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов), Отделу II (общественные здания), таблице № 85 (административные двухэтажные кирпичные здания) восстановительная стоимость 1 куб. м здания объемом до 10 000 куб. м, с простой отделкой и расположенного во втором территориальном поясе, составляет 20,2 руб.;
• И84-10 — коэффициенты перехода из цен 1984 г. в текущие цены;
• ПКi — произведение поправочных коэффициентов, выраженных в долях единицы и учитывающих различия в ценообразующих параметрах оцениваемого объекта с аналогом. Необходимо учитывать следующие поправки: К1 — поправка на несоответствие объемного решения (разница в строительных объемах), К2 — поправка на несоответствие конструктивных решений, К3 — поправка на температурно-климатические условия эксплуатации (различие в климатическом районе строительства), К4 — поправка на отсутствие какой-либо из наружных стен объема (пристроенное, встроенно-пристроенное);
• V — расчетный объем здания (или общей площади). Объемы зданий и сооружений также можно определять, руководствуясь правилами, приведенными в Общей части к сборникам Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Строительный объем оцениваемого объекта можно брать из технического паспорта БТИ, если после его паспортизации не проводилось капитальных ремонтов, модернизаций или реконструкций;
• КИ — косвенные издержки, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях при строительстве. К этим издержкам относятся затраты на отвод земельного участка под новое строительство, затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии (в том числе силовой) и прочие. Обычно эти издержки принимаются равными расходам на аренду земельного участка, затраты на электро- и теплоснабжение на период строительно-монтажных работ;
• НДС — налог на добавленную стоимость.
• ПП — прибыль предпринимателя — это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Чаще всего этот вид прибыли существует в строительстве жилья, на развивающихся рынках, где спрос выше предложения. Расчет производится по формуле (2):

ПП = 0,5 × n × ya [1 + 0,33 × n × ya + + Сa (1 + 0,66 × n × ya + 0,66 × n 2 × ya 2)] , где:

• n — нормативный срок строительства 18 мес (коэффициент 1,25);
• ya — норма отдачи на вложенный капитал 40% (коэффициент 0,4);
• Ca — доля авансового платежа в общей сумме затрат на новое строительство 50% (коэффициент 0,5).

Применение коэффициента перехода цен объясняется тем, что в советское время стоимость строительно-монтажных работ и материалов была довольно устойчива и менялась только в соответствии с правительственными постановлениями для определенного года (в 1984, 1991). В 2000-е цены на такие работы и материалы постоянно меняются, при этом такие перемены довольно значительны. Поэтому расчеты ведутся преимущественно по базовым показателям 1984 и 1991 годов, а затем индексируются в соответствии с рыночными ценами текущего времени. Ценовые коэффициенты обычно публикуются в специальных сборниках, но их также можно получить в центрах по ценообразованию в строительстве Минстроя РФ (региональные представительства). Порядок расчета страховой стоимости рассмотрен на примере, приведенном в учебном пособии П.Н. Васина «Страхование имущественных интересов предприятий и физических лиц».

Пример расчета страховой стоимости строения

Необходимо определить страховую стоимость по состоянию на 2010 год, здания магазина, построенного в 1980 году в г. Новосибирске. Здание имеет следующие технические характеристики:

• Фундаменты монолитные, железобетонные;
• Стены кирпичные;
• Крыша шиферная;
• Перекрытия бетонные;
• Перегородки кирпичные и гипсокартонные;
• Полы бетонные и плиточные;
• Проемы оконные пластиковые;
• Двери входные металлические;
• Внутренняя отделка — штукатурка, покраска, потолки натяжные, имеются все коммуникации (отопление, водоснабжение, канализации), в помещении два санузла;
• Площадь здания 600 м2 (30 × 20 м), высота помещения 12 м.

При расчете полной восстановительной стоимости (стоимости строительства) учтены дополнительные издержки (ДИ) — аренда земельного участка на период проведения строительно-монтажных работ, стоимость электро- и теплоснабжения при проведении строительства (15% от стоимости работ), прибыль предпринимателя (48%, расчет произведен по формуле 2, где n = 1,25; ya = 0,4; Ca = 0,5) от стоимости строительства и НДС. Индекс цен на строительно-монтажные работы на 1 января 2010 г. по данным Новосибирской областной администрации составляет 75 к ценам 1984 г. Для расчета восстановительной стоимости использован сборник № 33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий». Приведен расчет действительной (страховой) стоимости объекта методом «сравнительной единицы» в соответствии с таблицей 1.

Показатель строительных работ	Расчетное значение с учетом климата района	Примечания
Восстановительная стоимость 1 куб. м в ценах 1969 г.	29,07 руб.	УПВС № 33
Строительный объем здания	7 200 куб. м	30 × 20 × 12 м
Стоимость строительства в ценах 1969 г.	209 304 руб.	29,07 руб. × 7 200 куб. м
Стоимость строительства в ценах 1984 г. (209 304 руб. × 1,2)	251 648 руб.	К = 1,2 (постановление Госстроя СССР № 394 от 11 мая 1983 г.)
Стоимость строительства в текущих ценах	18 873 600 руб.	К = 75 (решение обладминистрации)
Стоимость строительства с учетом косвенных издержек, 15% от СМР	21 704 640 руб.	18 873 600 руб. × 1,15
Стоимость строительства с учетом прибыли предпринимателя	32 122 867 руб.	48%
Стоимость строительства с учетом НДС	37 904 983 руб.	18%
Физический износ	24,6%	В соответствии с таблицей 2
Функциональный и внешний износ	0%	—
Рыночная (страховая) стоимость	28 580 357 руб.	37 904 983 руб. × (1 – 0,246)

Размер физического износа определялся «поэлементным» методом с использованием ведомственных строительных норм (далее — ВСН) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР (ВСН 53-86 (р)). Здание имеет следующие признаки износа:

• Фундамент — трещины и сколы в швах между блоками, выщелачивание раствора (износ 20 %); Стены — отслоение и отпадение штукатурки стен, ослабление кирпичной кладки, выветривание раствора из швов кладки, выпадение отдельных кирпичей (износ 25 %);
• Бетонные перекрытия — трещины в плитах поперек рабочего пролета, промерзание в местах примыкания к стенам (износ 30 %);
• Крыша шиферная по деревянным стропилам — следы гниения стропил в местах примыкания к стенам, кровля в отдельных местах имеет прогибы и трещины шиферных листов (износ 35 %);
• Оконные и дверные проемы установлены год назад и дефектов не имеют (износ 0 %);
• Внутренние отделочные работы произведены два года назад, износ составляет 5 %;
• Инженерные устройства также заменены два года назад (износ 5 %);
• Полы бетонные и плиточные имеют сколы, трещины, выбоины (износ 40 %).

В таблице 2 приведен расчет величины физического износа строения здания.

Таблица 2 — Расчет величины физического износа, %

Элемент строения	Удельный вес элемента	Износ	Удельный износ
Фундамент	4	20	80
Каркас, стены, перегородки	27	25	675
Покрытия и перекрытия	19	30	570
Кровля	5	35	175
Полы	5	40	200
Проемы	13	0	0
Отделочные работы	3	5	15
Внутренние инженерные устройства	15	5	75
Прочие работы	9	20	180
Итого	100	19,7	1970
Итого по ВСН 19,7 × 1,25		24,6

Таким образом, страховая стоимость здания магазина, построенного в 1980 году, равна 28 580 357 рублей (в соответствии с таблицей 1).

Страховой стоимостью зданий (строений) является стоимость приобретения уже готового сооружения или строительства нового аналогичного объекта в отдельно взятом регионе. Она определяется по соглашению между страховой компаний и страхователем, при этом вся ответственность за правильность расчетов лежит на последнем. Если в течение действия договора страхования страховая стоимость объекта возрастет, то страхователь в заявительном порядке сможет изменить стоимость застрахованного имущества, и соответственно, выплатить страховую премия в повышенном размере.

Виды страховых сумм

Для выражения страховой суммы используются две формы: агрегатная или неагрегатная. Если в договоре указана агрегатная сумма, то при наступлении страхового случая общий объем возмещения, подлежащий выплате, уменьшается. При неагрегатной страховой сумме вне зависимости от количества случаев возмещение происходит в пределах обозначенного в договоре лимита выплат каждый раз. При приобретении полиса страхования имущества необходимо обратить особое внимание на содержание пункта о возмещении, а именно определении страховой суммы. Полис может устанавливать одну из следующих форм возмещения стоимости имущества при страховании:

• Пропорциональная — выплачивается неполное возмещение причиненного ущерба. К примеру, рыночная стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, однако ее страховая стоимость в договоре 2 миллиона, то есть две трети от реальной стоимости недвижимости. Потеряв квартиру при пожаре, страхователь получит не 3, а 2 миллиона рублей. В свою очередь, при частичном ущербе в 300 тысяч рублей выплата по страховке составит две трети от причиненного ущерба — 200 тысяч рублей;
• Восстановительная — самый выгодный вариант для страхователя. В этом случае, при возмещении ущерба учитывается инфляционный рост стоимости. Так, та же квартира, застрахованная на 3 миллиона рублей (ее реальная стоимость на момент заключения договора), при наступлении несчастного случая через 3 года будет стоить на рынке недвижимости уже 3,5 миллиона. Страховая компания должна будет доплатить, чтобы клиент мог приобрести жилье, равноценное уничтоженному объекту;
• Первого страхового риска — в данном случае сумма устанавливается сторонами при заключении договора. Если на момент покупки полиса страхователь считал достаточной страховую сумму в 1 миллион рублей, то даже при полном уничтожении объекта стоимостью в 3 миллиона рублей, клиент получит только 1 миллион;
• Полная (реальная, действительная) — при подписании договора страхования обязательно проводится оценка объекта страхования. Данная сумма используется в дальнейшем при расчете полагающейся компенсации. В этом случае размер реального ущерба равен размеру возмещения от страховщика.

Только при выполнении условия из последнего пункта (страхования на полную стоимость) у страхователя есть полноценная страховая защита. Стоит учитывать, что страховая сумма является основой расчета размера страховой премии, соответственно, чем больше первая, тем выше вторая. Исходя из примера расчета страховой стоимости здания магазина в г. Новосибирске, можно заключить, что при страховании на полную стоимость данного объекта, то есть на 28 580 357 рублей, страховая компания при наступлении рискового события (например, при полном уничтожении строения) обязана будет выплатить страхователю точно такую же сумму возмещения.

Когда можно оспорить страховую стоимость?

Гражданское законодательство Российской Федерации в статье 948 ГК РФ указывает на невозможность оспаривания страховой стоимости имущества, но позволяет оспаривать страховую стоимость предпринимательского риска. Однако и в этом правиле есть исключения, поэтому указанная в договоре страхования стоимость может быть оспорена или изменена в двух случаях:

• Страховщик не осуществил свое право на оценку имущества клиента до подписания договора;
• Страхователь умышленно ввел страховую компанию в заблуждение касательно реальной стоимости объекта договора.

Такое ограничение вводится законодателем для избежания частого оспаривания размера выплат по договорам страхования имущества. Гражданский Кодекс устанавливает правило, согласно которому при отсутствии пункта о страховой стоимости объекта в договоре, выплаты производятся в размере реально причиненного ущерба, то есть действует полное (реальное, действительное) возмещение. Оспаривание страховой стоимости возможно только в судебном порядке, однако лучше не допускать такой дорогостоящей ситуации.

Заключение

Таким образом, страховой стоимостью при страховании имущества признается стоимость покупки объекта страхования или его постройки. Она может быть рыночной, балансовой или себестоимостной. Страховая сумма же является денежной суммой, в пределах которой страховщик выплачивает возмещение при наступлении страхового случая. Важным моментом при заключении договора служит тот факт, что страховая стоимость не может быть выше страховой суммы, поскольку в таком случае договор может быть признан недействительным.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Многие заемщики, которые получили ипотеку на приобретение недвижимости на вторичном рынке, подписывают кредитные документы почти «не глядя». Поэтому не знают, что такое страхование титула. В статье расскажем, что такое титульное страхование при ипотеке и без нее, кому оно нужно и от чего защищает.

Титульное страхование недвижимости — что это такое

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Титульное страхование применяют только на вторичном рынке жилья, потому что на первичном рынке покупатели приобретают жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Они будут первыми владельцами квартир, поэтому риски практически сведены к нулю.

Страховка титула выгодна в первую очередь покупателю, потому что обеспечивает защиту его интересов. Например, если покупатель хочет срочно приобрести жилье без долгих проверок его «чистоты», титульное страхование поможет не потерять деньги при возникновении страхового случая.

Например: Владимир решил купить квартиру на вторичном рынке. Эту квартиру недавно получил в наследство от отца Антон. Владимир оформил титульное страхование и зарегистрировал право собственности на недвижимость. Через полгода из-за границы приехал брат Антона Сергей, который не знал о смерти отца и тоже имел право вступить в наследство. Начались судебные разбирательства, и Владимира лишили права собственности. Страховая выплатит ему сумму, установленную договором. Сергей получит свою долю по наследству, Антон — полагающуюся ему часть квартиры, Владимир — деньги, потраченные на покупку.

Что нужно, чтобы оформить страховку

Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:

• паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
• технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
• выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
• все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.

Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.

В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.

Требования к договору

Страхование сделок с недвижимостью и самой недвижимости в целом регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, например — Статьей 932 ГК РФ. Но отдельного законодательного акта, регламентирующего именно титульное страхование, нет, поэтому страховщики руководствуются требованиями основных законов.

Договор обычно заключают на срок от 1 до 10 лет. Причем, если вы захотите оплатить стоимость страховки сразу за весь период, она будет ниже, чем если оплачивать ее каждый год — к сумме применят понижающий коэффициент. В договоре титульного страхования недвижимости обычно указывают:

• объект страхования — формально им выступает недвижимость, фактически — право собственности и право пользования ей;
• страховые случаи, при которых возможна материальная компенсация вреда;
• дату заключения договора, наименование и реквизиты страховой, паспортные данные человека, оформляющего страховку;
• сведения о квартире, право собственности на которую страхуют, и сведения о заключенном договоре купли-продажи;
• стоимость страхования и график оплаты страховки, в том числе реквизиты, точная сумма;
• страховую сумму — сумму, которую компания выплатит при наступлении страхового случая.

Под договором обязательно ставят подписи человек, оформляющий страховку, и сотрудник компании.

Договор о титульном страховании недвижимости может быть заключен и после регистрации права собственности, и перед обращением в Росреестр. В любом случае он считается вступившим в силу после проведения регистрационных действий в Росреестре, потому что именно после этой процедуры появляется объект страхования — право собственности.

Титульное страхование лучше оформлять до регистрации права собственности, потому что оно выступает дополнительной «проверкой» жилья. Сотрудники страховой изучат документы на жилье, договор купли-продажи и откажут в услуге, если риски слишком высоки. Соответственно, вы тоже сможете отказаться от покупки из-за высоких рисков. Если страховая легко заключила договор, он послужит дополнительной подстраховкой

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

• предмета залога, то есть самой недвижимости;
• жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
• трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
• титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

• от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
• от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
• от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.

Где лучше оформить страховку

Титульное страхование недвижимости оформляют многие компании — вы можете обратиться в любую из них. Например, можно изучить независимый рейтинг на одном из сайтов, посмотреть отзывы, рейтинги надежности и изучить другие параметры оценки.

Но прежде чем выбирать страховую компанию, определитесь с выбором ипотечной программы. От того, в каком банке вы планируете получить деньги, зависит, сможете ли обратиться в выбранную страховую. Дело в том, что банки работают только с аккредитованными компаниями. У каждой финансовой компании свой список страховщиков.

Если вы захотите оформить страховку в неаккредитованной компании, ей сначала придется пройти аккредитацию. Это увеличит срок оформления кредита до 1–2 месяцев в зависимости от регламента процедуры в выбранной финансовой организации. А если выбирать из страховщиков, уже аккредитованных банков, сможете оформить страховку в день подписания кредитного договора.

Какие страховые случаи бывают при титульном страховании

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
• продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
• сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
• был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
• предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
• договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
• договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
• сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
• по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
• жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

• документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
• сам договор титульного страхования недвижимости;
• решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.