Счета эскроу в долевом строительстве

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
• проектная документация;
• разрешение на строительство;
• технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
• расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

• Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
• Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
• Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный Откроется в новой вкладке.">закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую​ гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
2. Откроется в новой вкладке.">Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
3. Отчисления в Откроется в новой вкладке.">Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (Откроется в новой вкладке.">п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Откроется в новой вкладке.">Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Принцип действия эскроу счетов описан в Откроется в новой вкладке.">ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в Откроется в новой вкладке.">ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Откроется в новой вкладке.">Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (Откроется в новой вкладке.">п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Откроется в новой вкладке.">Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от Откроется в новой вкладке.">расчета через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

• аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
• аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
• за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (Откроется в новой вкладке.">п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
• сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет Откроется в новой вкладке.">привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.">проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (Откроется в новой вкладке.">п.1 и 1.1, ст.9, и Откроется в новой вкладке.">п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

• Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
  Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
• На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
• Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.">просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу олжны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (Откроется в новой вкладке.">п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

• если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
• если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
• если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
• если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.">п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.">уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Откроется в новой вкладке.">п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.">компенсационный фонд застройщиков).

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

1. Банкротство банков, отзыв лицензии

В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли, заявлял ранее финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов. Завидная сумма, не так ли?

Лев Гавриков, руководитель юридического отдела девелоперской компании «Тройка РЭД», считает очевидным, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.

«На их счетах будут аккумулироваться средства, которые поступали напрямую от дольщиков к застройщикам по договорам долевого участия в строительстве. Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних», – полагает наш собеседник.

Материализоваться эти риски могут при банкротствах тех или иных банков или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования.

Марина Катянина Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting

Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting Марина Катянина обращает внимание на существенный рост издержек застройщиков. Учитывая, что на время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется обходиться только кредитными средствами, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.

«Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на конечного потребителя, т. е., обычного участника долевого строительства-покупателя», – считает Катянина. И остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

2. Цены вырастут

Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится, считает Лев Гавриков. «В первую очередь, возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы девелоперов будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много», – рассуждает юрист.

По его словам, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. В любом случае это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра. Кроме того, обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.

«Рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 более чем вероятен. И это главное, на что сейчас следует обратить внимание всем покупателям», – рекомендует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

3. Нарушение сроков

«Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию», – считает Гавриков.

4. Серые схемы

По мнению юриста Марины Катяниной, застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства. «В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками», – признает эксперт.

5. Стоимость кредитов не ограничена

Девелоперов настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос.

Для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль

«Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра», – прогнозирует Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».

Директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин признает, что для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль, поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.

«Большим игрокам рынка недвижимости, к которым относится «Группа ЛСР», будет гораздо легче, они могут привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях», – уверяет он.

6. Как проверить банк?

Как предупреждает юрист Катянина, до введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются правительством к кредитным организациям. В целом, расслабляться не стоит.

Да уж, банкам правительство подсобило: они у дольщиков деньги возьмут без процентов, а застройщикам отдадут их под проценты!
Неслабый наварчик на ровном месте. Можно больше ничего не делать, только и заниматься передачей денег от дольщиков к застройщикам(:
И риск для граждан остаться без квартиры и без денег, в случае проблем с банком, очень велик, особенно в свете того, что ЦБ творит с банками последние 2 года.

Ирина, там все хитрее придумано, почитайте комментарий Ильи Миронова. Деньги дольщиков будут работать на банковских проектах, а застройщик будет получать деньги на строительство от банка, который в свою очередь получил их от государства и перепродал застройщику с процентом. Тут двойная, тройная и далее выгоды для банка. Клубок ещё тот. Банки за взятку будут получать разрешения работать с застройщиками. Назад этот откат они смогут получить за счёт ограничения списка фирм с которыми сможет работать застройщик, у которых конечно же завышенный ценник. Встречали конечно же ограничения от банков по аффилированным застройщикам и страховым фирмам при оформлении ипотеки? Здесь будет та же история. Далее, банки будут заинтересованы держать деньги дольщиков якобы "замороженными" на своих счетах, как можно дольше, чтобы их инвестиционные проекты с этих денег заработали и стали приносить прибыль. В связи с чем, банк будет чинить сложности и препятствия застройщику в реализации его проекта, в том числе завышенным ценником на работу с ограниченным числом фирм, не исключаю, что перекупщиков, однодневок и с сомнительным опытом работы. Возможно банку будет очень выгодно объявить застройщика банкротом спустя долгое время волокиты, арестовав все его счета и воспользовавшись готовой новостройкой. Один вопрос только и почти всегда возникает в последнее время в связи с повышенной законодательной деятельностью наших светоч. А они вообще кроме себя и банкиров кого-нибудь слышат в этом мире?

Я пока никак не пойму. Мне, покупателю, какая выгода класть деньги на этот счет? По старому алгоритму за мои деньги застройщик строил мне жилье. А теперь они будут лежать на счету, пока не посторится дом. В чем выгода покупателя?

По сути нашей выгоды потребительской никакой нет.
Банку государство выделяет для застройщиков кредиты под 0-1%, банк их перепродаёт застройщику под 7-8%. А с наших денег банк начинает инвестировать в хайповые проекты. А у вас/нас как было вложено 2 млн. якобы на стадии застройки, так и останется до конца срока стройки. Мы еще за обслуживание банку наверное должны будем платить.

как я понимаю – если застройщик не сможет вам сдать квартиру на условиях прописанных в договоре – вы получите свои деньги назад в полном объеме. Т.е. проблемы застройщика – это риски банка. Видимо за эти риски вы и платите размещая без процентов свои денюжки на эскрой-счете.

К сожалению, эти "риски" – головная боль исключительно дольщика и заложены они в более высокой цене, которую он заплатит за то, что у конечного бенефициара банка появился очередной законный способ обогащения.

Да, уж, Александр.. у банка тут рисков нет, ну ни на грамм. А вот у граждан и застройщиков, тонны груза. Какой может быть риск у банка, который просто хранит ваши денежки? – никакого, тем более просто так, забесплатно он их ни за какие ковриги хранить не будет, все заложит в цену проектной документации жилья. Какой у банка риск в том, что он взял деньги у государства почти за так и отдал застройщику под процент? В проектной документации себестоимость проекта указана, риски, инфляция, прибыль и обязательства прописаны И соответствующая сумма по проекту выделена.. Все должно идти по плану, а если вдруг сверх плана, не уложились, пожалуйте, кредитуйтесь уже из другого корыта с повышенным процентом. Ну вот вдруг не сходится у застройщика дебет с кредитом, материалы, услуги подорожали, на деньги попадает вместо прибыли. Хочет свое получить за то, что сделал уже, и дальше продолжать строить ему нет смысла, только в кредитную кабалу попадать. А ему – Проваливай отседова, оплатить тебе недострой по рыночной цене нам не с чего, деньги дольщиков трогать не могем, это разная бухгалтерия. И объявят застройщика банкротом и арестуют все счета и его самого, если вовремя не смоется. И вот он, сидит в тюрьме, а у него обязательства ещё перед компаниями не закрыты и проценты капают капают. Печальная картина.
А банк, тем временем, домик этот своей фирмочке на доделку отдаст и прибыль с продажи квартир разделит.. Ну вот как-то так мне представляется будущее этой реформы. А мораль сей сказки такова, банкир высоко сидит, далеко глядит и всегда в государстве в почете.
Какие риски у банка, если учитывая все вышесказанное, он при объявлении банкротства всегда санируется государством? А вы, а мы, когда-нибудь получали от государства больше ломаного гроша при банкротстве и бегстве банка, в котором лежали наши денежки? Нет. Большая любовь у нас между государством и банками, и плевать они на всех хотели.

Новые словечки придумали, чтоб "голову замутить" – эскроу? Перевод на русский надо-бы?
А то может это – эскорт-услуги?(при желании приобрести недвижимость).

Дефицита новостроек давно не наблюдается, поэтому граждане будут (если нужда в этом есть) покупать бетонометры только в полностью построенных и принятых в эксплуатацию домах. А денежки свои размещать под проценты (пусть не такие шоколадные, как раньше) в нескольких банках, разбив на суммы, подпадающие под страхование вкладов. Из числа покупателей как класс исчезнут "инвесторы", так что жировать застройщикам больше не придется.

и что в том хорошего? жировать будут только банки, паразитировать и на застройщиках, и на дольщиках..

Совершенно согласна с вами. Какой смысл покупать что то не построенное, если выгоды нет по цене, проще хранить на своем депозите, чем отдавать банку в беспроцентное пользование и с рисками. Деньги имеют временную цену, 1000 руб сейчас не равна по покупательной способности 1000 руб 5 лет назад. Застройщику какой интерес продавать не построенное дешевле чем построенное, если он с этого ничего не имеет, то есть никак не может этими деньгами пользоваться, тоже нет резона выводить на ранней стадии, только для банка стараться, а смысл?) то есть новостройки станут продаваться максимально готовые , приближенные к сдаче и выгода по цене будет обусловлена тем, что выходит на рынок большой объем допустим и что бы его продать цена должна быть интересна. То есть взаимосвязь цены и готовности уйдет,, но останется взаимосвязь цены и объема оставшихся квартир в продаже у застройщика. Ещё есть вопрос сколько тогда дома будут обживаться, сейчас новостройки выкупленные на этапе строительства не так что бы быстро заселяют, пока люди на ремонт раскачаются. А что будет? Будут строить на кредитные и потом продавать. Но это же жутко покупать квартиру в новом доме, если он не распродан большей частью, так как вообще не понятно на сколько его заселение растянется, в то же время дом не распроданный к финалу стройки – большие издержки по содержанию для застройщика, налоги дополнительные, это будет стимулом не завышать цену. Вопросов больше чем ответов.